Del contrato de reserva a la propiedad registrada — paso a paso.

¿Qué es una propiedad sobre plano?

Una propiedad sobre plano es un inmueble adquirido directamente a un promotor antes de que la construcción esté finalizada. En muchos casos, el proyecto se encuentra aún en fase de diseño o en las primeras etapas de construcción.

Comprar sobre plano permite acceder a viviendas de obra nueva, normalmente con pagos aplazados durante la construcción y la posibilidad de personalizar acabados o distribuciones, dependiendo de la fase del proyecto.

Sin embargo, es esencial entender que usted no solo está comprando una propiedad — está entrando en un compromiso legal y financiero vinculado a una construcción que debe ser revisado correctamente.

Paso 1: Contrato de reserva

El proceso suele comenzar con un contrato de reserva.

Se trata de un documento privado que asegura temporalmente la propiedad mientras se realizan las comprobaciones legales. Normalmente incluye:

• Identificación del promotor
• Detalles del proyecto y ubicación
• Descripción de la vivienda
• Precio de compra
• Periodo de reserva

En esta fase se paga una señal de reserva, generalmente entre 3.000 € y 10.000 €, según el proyecto.

Importante: esta fase debe ser siempre revisada por un abogado antes de firmar. Las condiciones pueden variar y pueden incluir importes no reembolsables.

Paso 2: Contrato privado de compraventa

Tras la reserva, se firma el contrato privado de compraventa.

Esta es la fase contractual más importante antes de la finalización.

Incluye:

• Descripción jurídica completa del inmueble
• Superficies construidas y útiles
• Planos y memoria de calidades
• Precio total y calendario de pagos
• Plazos de construcción y fecha estimada de entrega
• Condiciones en caso de retrasos o modificaciones

En este momento, normalmente se realiza un segundo pago, habitualmente alrededor del 10% del precio de compra, descontando la reserva ya abonada.

La debida diligencia legal es esencial en esta fase:

• Situación urbanística del proyecto
• Licencia de obra vigente
• Solvencia del promotor
• Garantías de seguro
• Avales bancarios para protección de pagos (cuando corresponda)

Paso 3: Fase de construcción

La construcción suele durar entre 12 y 24 meses, dependiendo del proyecto.

Durante este periodo, los pagos se realizan en varios plazos según el calendario acordado en el contrato.

La ley española exige que los pagos al promotor estén garantizados mediante avales bancarios o seguros, protegiendo al comprador en caso de incumplimiento.

Paso 4: Finalización y verificación legal

Cuando la construcción finaliza, su abogado debe verificar que la propiedad está completamente legal antes de la entrega.

Esto incluye:

• Licencia de primera ocupación o certificado equivalente
• Concordancia entre el proyecto y la construcción final
• Inscripción en el Registro de la Propiedad
• Ausencia de irregularidades urbanísticas o legales

Solo cuando todo esto esté correcto debe proceder la firma final.

Paso 5: Escritura pública y transmisión de propiedad

La firma final se realiza ante notario español.

En este momento:

• Se paga el importe restante
• Se firma la escritura pública de compraventa
• Se transfiere la propiedad
• Se inscribe en el Registro de la Propiedad

Desde ese momento, usted es el propietario legal del inmueble.

¿Es interesante comprar sobre plano?

Las propiedades sobre plano pueden ofrecer ventajas como:

• Acceso a viviendas de obra nueva
• Precios iniciales potencialmente más competitivos
• Pagos fraccionados durante la construcción
• Opciones de personalización

Sin embargo, las modificaciones suelen implicar costes adicionales.

La principal ventaja es la planificación, no la especulación. El principal riesgo es la falta de revisión legal.

¿Es seguro comprar sobre plano en España?

Sí, pero únicamente cuando el proceso está correctamente estructurado.

La compra sobre plano es segura cuando existe control legal adecuado, garantías del promotor y una debida diligencia completa.

Sin supervisión jurídica, pueden existir riesgos como retrasos, problemas de licencia o desequilibrios contractuales.

Implicaciones fiscales en Canarias

En las Islas Canarias, las viviendas de obra nueva están sujetas a:

• IGIC (equivalente al IVA): 7% sobre el precio de compra
• Normalmente pagado en fases o en el momento de la entrega, según contrato
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): 1% sobre el precio de compra (sin IGIC), pagadero en la escritura final

La estructura fiscal puede variar según el tipo de comprador y la operación.

Lajares Law Offices

En Lajares Law Offices asistimos a clientes internacionales durante todo el proceso de compra sobre plano en Fuerteventura y las Islas Canarias.

Desde la revisión del contrato de reserva hasta la inscripción final, garantizamos que cada paso esté jurídicamente protegido, sea transparente y cumpla con la legislación española.

Multilingües. Locales. Precisos.

Porque comprar una propiedad aquí debe sentirse seguro — no incierto.