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La Ley 6\/2025 de Ordenacio\u0301n Sostenible del Uso Turi\u0301stico de Viviendas define la segunda residencia y la distingue de la vivienda permanente, pero luego la somete al mismo re\u0301gimen restrictivo. Esta distincio\u0301n es parte de la realidad social y por ello tiene un trato legal diferente en te\u0301rminos de garanti\u0301as, fiscales, estadi\u0301sticas y jurisprudenciales. \u00bfPuede tratarse diferentemente a efectos de la Vivienda Vacacional o es posible en Derecho tratarla de igual manera que una residencia habitual?<\/p>\n
Por el equipo juri\u0301dico de Lajares Law Offices \u00b7 Fuerteventura, marzo de 2026<\/em><\/p>\n \u00abLa vivienda es el lugar en el que se habita, se vive, o se mora, es decir, el lugar en el que se reside habitualmente, mientras que la pensio\u0301n es el lugar en el que se reciben hue\u0301spedes mediante precio convenido.\u00bb \u2014 STS 95\/2024, de 29 de enero<\/p>\n I. El elefante en la habitacio\u0301n: existe la segunda residencia, y lo dice la propia ley<\/strong><\/p>\n Hay algo llamativo en el debate que rodea a la Ley 6\/2025, de 10 de diciembre, de Ordenacio\u0301n Sostenible del Uso Turi\u0301stico de Viviendas, aprobada por el Parlamento de Canarias. Todo el mundo habla de viviendas. Nadie habla de segundas residencias y si se nombran se pasan de puntillas en su realidad y se les exige actuar como residencias habituales.<\/p>\n Sin embargo, cualquier canario que haya visitado El Cotillo en agosto, o haya pasado por Costa Calma en Semana Santa, sabe perfectamente que una parte sustancial de las viviendas de esos nu\u0301cleos no esta\u0301 pensada, construida ni utilizada para que se viva en ellas de manera permanente. Son segundas residencias. Siempre lo fueron. Su existencia no es nueva, ni accidental, ni marginal.<\/p>\n Y es que la habilitacio\u0301n del uso turi\u0301stico de viviendas parece que no choca tan frontalmente con las segundas residencias ya que las mismas no tienen como destino la residencia habitual y por tanto nos preguntamos si a estas se les aplica la regulacio\u0301n de la Ley 6\/2025.<\/p>\n La propia Ley 6\/2025 reconoce su definicio\u0301n, pero salvo alguna mencio\u0301n, su distincio\u0301n le es indiferente y se les aplica el mismo re\u0301gimen restrictivo.<\/p>\n Por un lado, la exposicio\u0301n de motivos habla de ellas, menciona su existencia como penalizadora de la vivienda habitual si bien no consta ningu\u0301n dato sobre su cantidad y el volumen de ellas, ausencia de dato que sorprende ya que su existencia es relevante. Se llega incluso a proponer su exclusio\u0301n.<\/p>\n<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/p>\n El prea\u0301mbulo considera que las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unio\u0301n Europea y el Tribunal Supremo (finalidad de garantizar una oferta suficiente de viviendas destinadas al arrendamiento de larga duracio\u0301n a precios asequibles), en sus sentencias restrictivas sobe las viviendas vacacionales tambie\u0301n hacen referencia a la segunda residencia, pero nosotros no hemos podido comprobar, entre las que se citan, que esas segundas residencias fueran el supuesto de hecho de las resoluciones judiciales ya que las expuestas solamente hacen referencia a viviendas que en su di\u0301a fueron de residencia habitual sobre todo por estar en suelos y a\u0301mbito residencializados en el centro de las ciudades.<\/p>\n En su arti\u0301culo 2, que recoge las definiciones, distingue con nitidez entre vivienda principal y vivienda secundaria o segunda residencia:<\/p>\n \u00abVivienda principal: la vivienda que constituye el domicilio permanente de la persona que la ocupa y que puede acreditarse a trave\u0301s de los datos obrantes en el padro\u0301n municipal u otros medios va\u0301lidos en derecho.\u00bb \u00abVivienda secundaria o segunda residencia: la vivienda que no constituye el domicilio permanente de la persona que la ocupa por periodos inferiores en total a 183 di\u0301as al an\u0303o, con finalidad de ocio, descanso, esparcimiento o similar.\u00bb \u2014 Art. 2, apartados 13 y 14, Ley 6\/2025<\/p>\n La norma distingue claramente tambie\u0301n en ese arti\u0301culo los usos y es claro que el residencial considerado en la norma es aquel que tiene por finalidad proporcionar alojamiento estable o permanente a las personas. Uso que se contrapone con el \u201cno residencial\u201d al no constituir domicilio permanente, que es el de la segunda residencia.<\/p>\n En ese sentido, el arti\u0301culo 3 habla del uso residencial y la vivienda, y es claro que en la segunda residencia no es necesario destinarla al uso habitacional previsto por el ordenamiento pues no sirve a este fin.<\/p>\n El arti\u0301culo 4 habla de mandatos al planeador municipal para que haga estudios sobre la segunda residencia en su te\u0301rmino, si bien parece curioso que reconociendo expresamente que existen como objetos diferenciados en la realidad canaria, no se hubieran cuantificado al hacerse la norma, sobre todo por cuanto la exposicio\u0301n de motivos presenta numerosos datos y estadi\u0301sticas que bien podri\u0301an y deberi\u0301an haberse incorporado.<\/p>\n Si esa es la finalidad de la norma, que el uso de la segunda residencia desaparezca y se transforme en residencia habitual, esta debe ser claramente expresada. Y decir \u201cSen\u0303ores se acaba la segunda residencia\u201d y en este argumentario se obliga a destinarlas a residencia habitual mediante alquiler de vivienda o se obliga a dejarlas cerradas 11 meses al an\u0303o hasta que el duen\u0303o vuelva de vacaciones.<\/p>\n Parece a todas luces un absurdo que no se le permita explotar turi\u0301stica o vacacionalmente esa segunda residencia en esa zona turi\u0301stica, por mucho que este\u0301 localizada en una poblacio\u0301n turi\u0301stica a la que so\u0301lo acuden turistas, con pocos residentes, en edificios que fueron disen\u0303ados para estancias temporales, y que carecen de servicios generales que la hagan \u201cresidencial\u201d. Pues a pesar de todos esto, no se va a poder alquilar.<\/p>\n<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/p>\n Impedir que las segundas residencias sirvan para destinarlas a vivienda vacacional es una \u201cfalacia\u201d como deci\u0301a el TSJ, pues que\u0301 mejor objeto para dicho fin. Lo contrario puede dejar poblaciones fantasma con muchas casas vaci\u0301as y sin ocupacio\u0301n alguna lo que es una evidente pe\u0301rdida de recursos y una evidente pe\u0301rdida de actividad econo\u0301mica ya que muchas viviendas se destinan, promueven y adquieren para ese fin. Es claro que una casa en un campo de golf, enfrente de una playa en zona turi\u0301stica, ya sea en casas de 200 metros cuadrados en Lajares o en apartamentos de playa con servicios y calidades diferentes, en zonas que carecen de servicios residenciales comunitarios no son viviendas dignas ni adecuadas ni de precio asequible, por la sencilla razo\u0301n que no sirven a la residencia habitual ni asi\u0301 fueron concebidas ni destinadas.<\/p>\n Y como las Administraciones no han hecho sus deberes en materia de vivienda, pues se impone que sean los ciudadanos los que han de cumplir esa obligacio\u0301n social de la vivienda. Una apropiacio\u0301n de recursos privados para solventar un problema social de la falta de vivienda. Porque esta ha sido la u\u0301nica finalidad de la norma publicada, apoyar a que eliminando la figura de vivienda vacacional, existan ma\u0301s viviendas destinadas al uso residencial habitual.<\/p>\n Por tanto podemos concluir de inicio que la ley y la realidad social reconocen a la segunda residencia, las nombra y las distingue, como un subtipo de vivienda. Ahora bien, una vez trazada esa distincio\u0301n en el arti\u0301culo de definiciones, la norma aplica el mismo re\u0301gimen restrictivo a unas y a otras sin discriminacio\u0301n alguna. Y este tratamiento unitario es, juri\u0301dicamente, difi\u0301cil de sostener, por ser dos realidades distintas.<\/p>\n Tambie\u0301n creo que es incorrecto tratar a distintos municipios con distintas realidades en forma ide\u0301ntica, como si Las Palmas de Gran Canaria fuera similar al Cotillo, pero eso es otro tema.<\/p>\n \u00bfEs esto asi\u0301? Esta es la pregunta que nos hacemos.<\/p>\n II. \u00bfQue\u0301 entiende el Tribunal Supremo por \u00abvivienda\u00bb?<\/strong><\/p>\n La pregunta no es reto\u0301rica. El Tribunal Supremo lleva an\u0303os elaborando una respuesta precisa, especialmente en su rama civil, al calor del debate sobre los pisos turi\u0301sticos y las comunidades de propietarios. La li\u0301nea jurisprudencial arranca con las sentencias 1643\/2023 y 1671\/2023, de 27 y 29 de noviembre respectivamente, y culmina en un ciclo de pronunciamientos de enero de 2024 que resultan capitales para el argumento que aqui\u0301 se desarrolla.<\/p>\n<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/p>\n La ma\u0301s clarificadora de todas es la STS 95\/2024, de 29 de enero, que aborda el caso de un apartamento en Madrid cuya comunidad prohibi\u0301a destinarlo a \u00abpensio\u0301n\u00bb. El propietario alegaba que el uso turi\u0301stico no era equiparable a una pensio\u0301n. El Supremo lo rechazo\u0301 con un razonamiento que merece transcribirse casi i\u0301ntegro, porque no es un obiter dictum: es el nu\u0301cleo de la ratio decidendi.<\/p>\n \u00abLa configuracio\u0301n de la vivienda de uso turi\u0301stico como una modalidad de alojamiento turi\u0301stico cuya finalidad es destinarla a la prestacio\u0301n del servicio de alojamiento bajo el principio de unidad de explotacio\u0301n, mediante precio, de forma profesional y sin cara\u0301cter de residencia permanente para los usuarios, pone de manifiesto que el piso no esta\u0301 destinado a servir de habitacio\u0301n, morada o residencia habitual de las personas, sino a recibir hue\u0301spedes y darles alojamiento ocasional mediante precio. La vivienda es el lugar en el que se habita, se vive, o se mora, es decir, el lugar en el que se reside habitualmente, mientras que la pensio\u0301n es el lugar en el que se reciben hue\u0301spedes mediante precio convenido. Y disfrutar de una estancia en una vivienda turi\u0301stica no es, propiamente, tener una vivienda, es decir, una residencia habitual en la que se vive, se habita o se mora, sino estar en una vivienda, de forma ocasional, hospedado o alojado a cambio de un precio.\u00bb<\/p>\n El hilo conductor es inequi\u0301voco: vivienda, en sentido juri\u0301dico, implica habitualidad, permanencia y vocacio\u0301n de residencia. Hablamos del centro de una cuidad, Madrid y de una vivienda en un edificio residencial en origen. No de un apartamento en Cotillo de 50 metros cuadrados. El lugar donde alguien va a pasar sus vacaciones de verano no es su vivienda. Es su segunda residencia. Son cosas distintas.<\/p>\n Esta distincio\u0301n conceptual no la invento\u0301 el Supremo. La toma de la RAE, que define vivienda como \u00ablugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas\u00bb, y habitar como \u00abvivir o morar en un lugar\u00bb. No hay habitualidad sin permanencia. No hay permanencia sin domicilio. Y el domicilio, civil o administrativo, no puede ser el apartamento de playa al que alguien viaja tres semanas al an\u0303o.<\/p>\n III. La segunda residencia: una realidad que el legislador no puede amputar<\/strong><\/p>\n Espan\u0303a tiene, segu\u0301n el Censo de Poblacio\u0301n y Viviendas del INE, ma\u0301s de tres millones y medio de viviendas secundarias. No son un feno\u0301meno marginal ni una perversio\u0301n del mercado: son el resultado de de\u0301cadas de poli\u0301tica fiscal, urbani\u0301stica y social que las ha promovido activamente, desde las deducciones del IRPF hasta la planificacio\u0301n de zonas costeras y de montan\u0303a disen\u0303adas para el ocio estacional.<\/p>\n El tratamiento fiscal de la segunda residencia es diferente al de la primera residencia, la ordenacio\u0301n de la edificacio\u0301n aplica diferentes garanti\u0301as a unas y otras atendiendo al fin previsto, la propia jurisprudencia distingue unas y otras, en fin es una realidad que se ha trasladado al ordenamiento y es innegable.<\/p>\n<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/p>\n En Canarias, el problema adquiere una dimensio\u0301n especi\u0301fica. Municipios como La Oliva \u2014 con un 21,50% de viviendas turi\u0301sticas sobre el total de viviendas censadas, segu\u0301n los propios datos que reconoce el prea\u0301mbulo de la Ley 6\/2025\u2014 o como Yaiza (22%) han crecido histo\u0301ricamente para servir de segunda residencia o de destino turi\u0301stico. Pero no distingue entre viviendas turi\u0301sticas que nacen de viviendas de residencia habitual de las segundas residencias. El Cotillo, Corralejo, Morro Jable: estos nu\u0301cleos no tienen la morfologi\u0301a urbana de una ciudad dormitorio. No tienen la dotacio\u0301n escolar, sanitaria ni de transporte que requeriri\u0301a una poblacio\u0301n residente estable a gran escala. Nacieron como enclaves tradicionales (eso es cierto y no se discute que la esencia ha de mantenerse) pero la falta de oportunidades, las nuevas generaciones que deseaban algo ma\u0301s, y la venta de terrenos como hecho y su maravilloso entorno supuso que crecieran como destino vacacional, y en muchos casos, de segunda residencia del propio residente insular.<\/p>\n Esto no es una opinio\u0301n: es una constatacio\u0301n que puede acreditarse mediante los instrumentos urbani\u0301sticos que aprobaron su desarrollo, los estudios de demanda que los sustentaron y el propio i\u0301ndice de empadronamiento, que en esos nu\u0301cleos es drama\u0301ticamente inferior al nu\u0301mero de viviendas existentes.<\/p>\n La propia Ley 6\/2025 reconoce, en su prea\u0301mbulo, que \u00abFuerteventura alcanzo\u0301 el 22,53% de su poblacio\u0301n en plazas de vivienda vacacional\u00bb. Si extraemos de ese dato las viviendas que son segundas residencias \u2014esto es, que no compiten con el stock de vivienda habitual porque nunca han formado parte de e\u0301l\u2014, el diagno\u0301stico cambia radicalmente. Es otro porcentaje el que se detrae de la vivienda permanente y obviamente, mucho menor.<\/p>\n El prea\u0301mbulo de la Ley 6\/2025 cita y se apoya expresamente en la STS 1550\/2020 y en la doctrina contencioso-administrativa que distingue uso residencial de uso turi\u0301stico. Esa misma doctrina impone distinguir entre la vivienda que satisface el derecho constitucional a la vivienda (art. 47 CE) \u2014que exige permanencia y habitualidad\u2014 y el inmueble de segunda residencia, que no satisface ese derecho porque su titular ya tiene cubierta su necesidad de alojamiento en otro lugar o porque no fue destinado a servir de residencia permanente o por razones econo\u0301micas de ahorro o inversio\u0301n.<\/p>\n La segunda residencia existe en Espan\u0303a, existe en Canarias, existe en Fuerteventura. No es un invento reciente ni una patologi\u0301a del mercado inmobiliario. Es una forma de tenencia y uso de la propiedad reconocida por la sociologi\u0301a, por el derecho civil, por la Hacienda Pu\u0301blica y \u2014como hemos visto\u2014 por la propia Ley 6\/2025 en su arti\u0301culo de definiciones.<\/p>\n Otra cosa es que se diga que indistintamente, primera o segunda residencia es una mera mencio\u0301n este\u0301tica o distincio\u0301n intrascendente porque todas ellas son viviendas y son lo mismo. O que se quiera negar esta realidad social, pero eso es otra cosa. De hacerse se esta\u0301 eliminando a la segunda residencia, en una especie de expropiacio\u0301n del uso previsto en aras de buscar que se incremente el parque de viviendas de residencia habitual.<\/p>\n<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/p>\n Pretender que esa realidad no existe, o someterla sin distincio\u0301n al mismo re\u0301gimen que las viviendas habituales, produce consecuencias juri\u0301dicas y pra\u0301cticas que difi\u0301cilmente son las que el legislador pretendi\u0301a.<\/p>\n IV. La distincio\u0301n urbani\u0301stica residencia habitual \/ segunda residencia<\/strong><\/p>\n En el ordenamiento urbani\u0301stico espan\u0303ol \u2014y canario en particular\u2014 el uso \u00abresidencial\u00bb o \u00abvivienda\u00bb es un uso urbani\u0301stico unitario. La clasificacio\u0301n de suelos, la calificacio\u0301n de parcelas, la edificabilidad, los para\u0301metros de ordenacio\u0301n… todo se articula sobre el concepto gene\u0301rico de \u00abuso residencial\u00bb, sin que el planeamiento distinga si la vivienda va a ser primera o segunda residencia.<\/p>\n Esto tiene lo\u0301gica te\u0301cnica: el uso es la actividad sobre el suelo, no la intencio\u0301n del usuario. Una vivienda es una vivienda independientemente de la frecuencia con que se ocupe.<\/p>\n Algunos instrumentos de planeamiento de desarrollo han intentado fijar porcentajes de vivienda protegida (VPO, VPT, etc.), que si\u0301 exige residencia habitual como requisito de acceso. Y algunos autores y CCAA esta\u0301n explorando ideas; Reservas mi\u0301nimas de suelo residencial con destino exclusivo a primera residencia en planes parciales, Limitaciones vi\u0301a licencia de primera ocupacio\u0301n condicionada a empadronamiento e incluso uso del derecho de tanteo y retracto municipal para adquirir viviendas en zonas tensionadas.<\/p>\n Pero son herramientas de poli\u0301tica de vivienda, no categori\u0301as urbani\u0301sticas consolidadas.<\/p>\n El ordenamiento urbani\u0301stico espan\u0303ol configura el uso residencial como una categori\u0301a juri\u0301dico- formal unitaria, indiferente a la intensidad o habitualidad de la ocupacio\u0301n. Los instrumentos de planeamiento \u2014planes generales, planes parciales, normas subsidiarias\u2014 califican el suelo y las edificaciones con destino residencial sin distinguir si la vivienda servira\u0301 como morada habitual del titular o como lugar de descanso ocasional. La parcela, la edificabilidad, los para\u0301metros de ordenacio\u0301n y la licencia de obras y primera ocupacio\u0301n son ide\u0301nticos para una y otra realidad vital.<\/p>\n Esta neutralidad no es un olvido del legislador urbani\u0301stico, sino una opcio\u0301n deliberada: el uso urbani\u0301stico describe la actividad objetiva sobre el suelo \u2014habitar\u2014 y no la subjetividad del usuario ni la frecuencia de su presencia. Desde esta perspectiva te\u0301cnica, la vivienda es vivienda con independencia de que se ocupe trescientos sesenta y cinco di\u0301as al an\u0303o o u\u0301nicamente durante el peri\u0301odo estival.<\/p>\n Sin embargo, esta neutralidad formal contrasta con una realidad social estructuralmente asentada y estadi\u0301sticamente incontestable: una parte muy significativa del parque inmobiliario espan\u0303ol \u2014y especialmente canario\u2014 esta\u0301 constituida por viviendas que no sirven de residencia habitual a sus propietarios o usuarios. El feno\u0301meno de la segunda residencia es,<\/p>\n<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/p>\n en Espan\u0303a, un hecho masivo, culturalmente arraigado y econo\u0301micamente determinante, que ninguna norma urbani\u0301stica ha pretendido histo\u0301ricamente prohibir ni siquiera desincentivar. Estamos de acuerdo en que son viviendas, pero hemos de estar de acuerdo que ni su configuracio\u0301n (falta de armarios, de unidades o espacios para llevar una residencia habitual, tipo de habitaciones, servicios comunes….) ni su uso gozan de la necesaria habitualidad.<\/p>\n Aqui\u0301 se genera una inconsistencia estructural de la Ley 6\/2025.<\/p>\n En efecto, si el legislador sectorial de vivienda y turismo pretende ahora que el uso residencial aute\u0301ntico es u\u0301nicamente el habitual y permanente, y que cualquier uso ocasional queda fuera de ese concepto, se enfrenta a una exigencia lo\u0301gica ineludible: la coherencia del sistema juri\u0301dico requeriri\u0301a que esa misma distincio\u0301n se trasladara al ordenamiento urbani\u0301stico, estableciendo dos categori\u0301as de uso diferenciadas \u2014residencia habitual y segunda residencia\u2014 con sus propios para\u0301metros, sus propias limitaciones y, en su caso, sus propias prohibiciones.<\/p>\n Pero el legislador no ha dado ese paso. Y la razo\u0301n es evidente: hacerlo implicari\u0301a consecuencias juri\u0301dicas de una gravedad extraordinaria.<\/p>\n Si se elevara a categori\u0301a urbani\u0301stica formal la distincio\u0301n entre residencia habitual y segunda residencia, la coherencia del sistema exigiri\u0301a ir hasta el final de la lo\u0301gica:<\/p>\n a) Prohibicio\u0301n de adquirir vivienda para uso ocasional. Si el uso residencial urbani\u0301stico queda reservado a la residencia habitual, la adquisicio\u0301n de una vivienda con destino a segunda residencia devendri\u0301a un uso no conforme con la calificacio\u0301n del suelo, susceptible de disciplina urbani\u0301stica como cualquier otro uso incompatible con el planeamiento.<\/p>\n b) Penalizacio\u0301n de la infrautilizacio\u0301n. El propietario que no acredite la ocupacio\u0301n habitual de su vivienda incurriri\u0301a en una suerte de incumplimiento de la funcio\u0301n social de la propiedad, con las consecuencias que el arti\u0301culo 33.2 CE y la legislacio\u0301n de suelo admiten: recargos tributarios, expropiacio\u0301n forzosa por incumplimiento de la funcio\u0301n social, o cesio\u0301n obligatoria.<\/p>\n c) Revisio\u0301n masiva del re\u0301gimen juri\u0301dico del parque inmobiliario existente. Millones de viviendas actualmente amparadas por licencias de uso residencial \u2014adquiridas de buena fe bajo el amparo de ese re\u0301gimen\u2014 habri\u0301an de reconsiderar su situacio\u0301n juri\u0301dica.<\/p>\n Ninguna de estas consecuencias ha sido asumida por el legislador, ni podri\u0301a serlo sin una ruptura radical con el modelo constitucional de propiedad privada y con la seguridad juri\u0301dica que el arti\u0301culo 9.3 CE garantiza.<\/p>\n El legislador de la Ley 6\/2025 incurre asi\u0301 en lo que podri\u0301a denominarse una instrumentalizacio\u0301n selectiva de una categori\u0301a no reconocida: utiliza la distincio\u0301n habitual\/ocasional para imponer cargas y restricciones al propietario \u2014asimila\u0301ndolo al<\/p>\n<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/p>\n operador turi\u0301stico\u2014, pero se abstiene de extraer las consecuencias sime\u0301tricas que esa misma distincio\u0301n exigiri\u0301a en favor del propietario \u2014esto es, el reconocimiento pleno de que la segunda residencia es un uso legi\u0301timo, amparado por el planeamiento y ejercido en el marco del derecho de propiedad\u2014.<\/p>\n Esta asimetri\u0301a no es juri\u0301dicamente sostenible. No cabe utilizar una distincio\u0301n u\u0301nicamente cuando perjudica al propietario e ignorarla cuando le beneficiari\u0301a. El principio de coherencia del ordenamiento juri\u0301dico, la interdiccio\u0301n de la arbitrariedad del arti\u0301culo 9.3 CE y la propia doctrina del Tribunal Constitucional sobre el contenido esencial del derecho de propiedad (STC 37\/1987) impiden que una norma sectorial redefina el contenido del uso urbani\u0301stico residencial en perjuicio del titular sin modificar simulta\u0301neamente el marco urbani\u0301stico que ampara ese uso.<\/p>\n La paradoja que todo ello revela es en nuestra opinio\u0301n bastante clara; si el legislador de la Ley 6\/2025 asume que el uso residencial u\u0301nicamente ampara la residencia habitual y permanente, esta\u0301 afirmando impli\u0301citamente que el ordenamiento urbani\u0301stico vigente \u2014ese mismo ordenamiento que nunca ha distinguido entre primera y segunda residencia\u2014 ha tolerado durante de\u0301cadas una situacio\u0301n de uso irregular masivo. Millones de propietarios que adquirieron su vivienda vacacional al amparo de licencias de uso residencial habri\u0301an estado, bajo esta lo\u0301gica, ejerciendo un uso no conforme con la calificacio\u0301n urbani\u0301stica de su suelo sin que ninguna administracio\u0301n lo haya advertido, perseguido ni sancionado. La formalidad del concepto urbani\u0301stico, llevada a sus u\u0301ltimas consecuencias, colisionari\u0301a frontalmente con una realidad social estructural, paci\u0301fica y estadi\u0301sticamente documentada que el propio ordenamiento ha generado y amparado.<\/p>\n \u00bfO quiza\u0301s la verdadera finalidad de la norma es impedir que existan viviendas vacacionales porque compiten con las plazas hoteleras y\/o extrahoteleras, ajeno por tanto a la falta de vivienda? Hay mucho debate en este aspecto.<\/p>\n V.- Si no estamos ante una \u00abvivienda\u00bb en sentido juri\u0301dico, \u00bfla norma le es aplicable?<\/strong><\/p>\n No es incorrecto pensar que, buscando la norma como su ma\u0301xima razo\u0301n legal proteger el derecho constitucional a la vivienda habitual frente a la vivienda vacacional –muy expresiva en este sentido la exposicio\u0301n de motivos y en muchos casos en el articulado– la norma no es de aplicacio\u0301n a la segunda residencia.<\/p>\n Parece que por la expresa finalidad de la norma, el objeto regulatorio y el bien a proteger o regular no es de aplicacio\u0301n a las segundas residencias porque no son la razo\u0301n legal de esta.<\/p>\n La norma afrontar el feno\u0301meno de la emergencia habitacional en Canarias y los efectos de las viviendas vacacionales en la oferta de vivienda habitual. Su crecimiento acelerado ha<\/p>\n<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/p>\n provocado que muchas residencias habituales se dedicaran a la vivienda vacacional. Y si bien lo hicieron con un marco regulatorio dado en el an\u0303o 2015, es decir, cumpliendo la ley y los actos propios de las administraciones, no es menos cierto que en las ciudades o poblaciones de cara\u0301cter residencial se detrajera la oferta de vivienda habitual y se dedicara a vivienda vacacional. Las razones son muchas y se han mencionado en innumerables ocasiones (falta de vivienda pu\u0301blica, legislacio\u0301n de alquileres insegura….) pero es una realidad innegable. Una realidad como la de la segunda residencia, que debe estar al margen de este conflicto y cuya regulacio\u0301n no le ha de ser aplicada en muchos aspectos ajenos a los necesarios sobre los esta\u0301ndares de calidad.<\/p>\n La exigencia de habilitacio\u0301n urbani\u0301stica previa, los li\u0301mites de la reserva del 90% de edificabilidad y las restricciones de la Ley 6\/2025 en general encuentran su justificacio\u0301n en la necesidad de proteger el stock de vivienda habitual. Cuando ese stock no se ve afectado porque el inmueble en cuestio\u0301n no forma parte de e\u0301l, la ratio protectora de la norma no concurre y su aplicacio\u0301n automa\u0301tica es muy cuestionable si no se reconoce una realidad de sobra conocida.<\/p>\n Lo que se cuestiona es la superposicio\u0301n de una capa de restricciones urbani\u0301sticas adicionales cuyo fundamento \u2014la escasez de vivienda habitual\u2014 no concurre en estos supuestos.<\/p>\n Asi\u0301 las cosas podemos sen\u0303alar en su fundamentacio\u0301n lo siguiente.<\/p>\n El concepto juri\u0301dico de \u00abvivienda\u00bb, tal como lo delimita el Tribunal Supremo, la RAE y la propia legislacio\u0301n ba\u0301sica estatal de suelo (art. 3.4 TRLSRU), exige habitualidad y permanencia. \u00abEl suelo vinculado a un uso residencial por la ordenacio\u0301n territorial y urbani\u0301stica esta\u0301 al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada\u00bb, es decir, del domicilio habitual.<\/p>\n La segunda residencia, por definicio\u0301n legal \u2014y la Ley 6\/2025 asi\u0301 la recoge expresamente en su art. 2.14\u2014, \u00abno constituye el domicilio permanente\u00bb de su titular. No es vivienda en el sentido juri\u0301dico descrito. Es un bien inmueble destinado a ocio, descanso o esparcimiento por periodos inferiores a 183 di\u0301as al an\u0303o.<\/p>\n La Ley 6\/2025 tiene por finalidad, segu\u0301n proclama su arti\u0301culo 1, contribuir a garantizar el derecho a \u00abuna vivienda digna, adecuada y a precios asequibles\u00bb. Ese objetivo solo resulta coherente cuando la norma actu\u0301a sobre el stock de vivienda habitual. Cuando se aplica a una segunda residencia que nunca ha servido ni servira\u0301 de domicilio permanente, el objetivo regulatorio decae: no hay vivienda que proteger porque no hay habitualidad que preservar.<\/p>\n En consecuencia, si se acredita que un determinado inmueble tiene naturaleza de segunda residencia \u2014y no de vivienda habitual\u2014, las disposiciones de la Ley 6\/2025 que limitan o condicionan el uso turi\u0301stico no son materialmente aplicables a ese supuesto de hecho, por no coincidir la premisa fa\u0301ctica que la norma regula con la realidad del inmueble en cuestio\u0301n.<\/p>\n<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/p>\n Es una aplicacio\u0301n elemental del principio lo\u0301gico-juri\u0301dico de que la norma se aplica cuando concurren los presupuestos que la motivan. Si la ratio legis es proteger la vivienda habitual frente a su conversio\u0301n en hospedaje turi\u0301stico, la norma no opera cuando el inmueble nunca ha sido \u2014ni esta\u0301 destinado a ser\u2014 vivienda habitual.<\/p>\n Ello no significa que las segundas residencias queden completamente desreguladas: la normativa sectorial turi\u0301stica (declaracio\u0301n responsable, requisitos te\u0301cnicos, inscripcio\u0301n en el Registro General Turi\u0301stico, NRA del RD 1312\/2024) sigue siendo plenamente aplicable.<\/p>\n La parte regulatoria de los esta\u0301ndares de una vivienda vacacional de aplicacio\u0301n a las viviendas vacacionales que nacieron de segundas residencias sera\u0301n de aplicacio\u0301n siempre que esos requisitos no sean los que esta\u0301n vinculados a la finalidad de impedir que viviendas residenciales se transformen en viviendas vacacionales (diez an\u0303os de antigu\u0308edad y similares) que nada aportan a la idoneidad en si\u0301 misma de una vivienda vacacional. Es ma\u0301s, parece deseable que las nuevas viviendas, ma\u0301s ecolo\u0301gicas, sostenibles, accesibles y dema\u0301s mejoras sean las aptas para la imagen turi\u0301stica de Canarias.<\/p>\n VI. \u00bfCo\u0301mo se acredita que un inmueble es segunda residencia?<\/strong><\/p>\n De igual forma que el art 2 sen\u0303ala que la vivienda habitual puede acreditarse con cualquier medio de prueba admitido en Derecho, tambie\u0301n lo podra\u0301 hacer la segunda residencia. Es ma\u0301s, la propia norma reconoce su existencia y por lo recogido en el art 4 y el la Disposicio\u0301n Adicional Cuarta parece que no es difi\u0301cil distinguirlas.<\/p>\n Los medios de prueba son numerosos, porque la realidad de las segundas residencias deja rastros en mu\u0301ltiples registros pu\u0301blicos y privados. Ya sean fiscales en declaraciones tributarias de tenencia o explotacio\u0301n, administrativos de empadronamiento, acreditacio\u0301n documental del uso ocasional y otros.<\/p>\n A escala colectiva: si el planeamiento urbani\u0301stico que dio origen al nu\u0301cleo de poblacio\u0301n fue concebido para usos turi\u0301stico-residenciales o vacacionales, si los sistemas generales (dotaciones escolares, sanitarias, transporte pu\u0301blico) son insuficientes para una poblacio\u0301n estable de esa magnitud, y si la historia del desarrollo del nu\u0301cleo asi\u0301 lo acredita documentalmente, la pretensio\u0301n de aplicar la legislacio\u0301n de vivienda habitual a ese contexto carece de sustento real.<\/p>\n A modo de conclusio\u0301n.<\/strong><\/p>\n El Tribunal Supremo ha fijado que vivienda, en sentido juri\u0301dico, es el lugar de residencia habitual y permanente. Lo que no reu\u0301ne esas caracteri\u0301sticas no es vivienda en ese sentido por mucho que asi\u0301 se denomine.<\/p>\n La segunda residencia \u2014definida en el propio arti\u0301culo 2 de la Ley 6\/2025\u2014 no constituye el domicilio permanente de su titular. No es vivienda en el sentido juri\u0301dico descrito.<\/p>\n La Ley 6\/2025 define y distingue ambas categori\u0301as y, por la finalidad de la norma expresamente repetida en la exposicio\u0301n de motivos y en el articulado, parece referirse u\u0301nicamente a las viviendas habituales como espi\u0301ritu y finalidad de la norma.<\/p>\n Las limitaciones y requisitos establecidos en la norma orientados a proteger a la vivienda habitual de la vacacional no deben ser de aplicacio\u0301n a las segundas residencias que son definidas y distinguidas legalmente y en nada han perjudicado a la ausencia de vivienda habitual.<\/p>\n Pretender imponer que estas segundas residencias sirvan de residencia permanente es algo contrario a su naturaleza y destino. Parece a todas luces que si\u0301 son las que deben destinarse a vivienda vacacional.<\/p>\n<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/p>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n [\/et_pb_text][et_pb_image src=\u00bbhttps:\/\/www.lajareslawoffices.com\/wp-content\/uploads\/2020\/03\/All-You-Need-Is-Law-centered.svg\u00bb alt=\u00bbAll You Need Is Law centered\u00bb _builder_version=\u00bb4.25.1″ vertical_offset_tablet=\u00bb0″ horizontal_offset_tablet=\u00bb0″ width=\u00bb200px\u00bb module_alignment=\u00bbcenter\u00bb custom_margin=\u00bb0px||50px||false|false\u00bb custom_padding=\u00bb15px||||false|false\u00bb z_index_tablet=\u00bb0″ box_shadow_horizontal_tablet=\u00bb0px\u00bb box_shadow_vertical_tablet=\u00bb0px\u00bb box_shadow_blur_tablet=\u00bb40px\u00bb box_shadow_spread_tablet=\u00bb0px\u00bb global_module=\u00bb2067″ global_colors_info=\u00bb{}\u00bb][\/et_pb_image][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section][et_pb_section fb_built=\u00bb1″ _builder_version=\u00bb4.16″ vertical_offset_tablet=\u00bb0″ horizontal_offset_tablet=\u00bb0″ custom_margin_last_edited=\u00bboff|phone\u00bb custom_padding=\u00bb0px||||false|false\u00bb z_index_tablet=\u00bb0″ box_shadow_horizontal_tablet=\u00bb0px\u00bb box_shadow_vertical_tablet=\u00bb0px\u00bb box_shadow_blur_tablet=\u00bb40px\u00bb box_shadow_spread_tablet=\u00bb0px\u00bb global_colors_info=\u00bb{}\u00bb][et_pb_row _builder_version=\u00bb4.16″ global_colors_info=\u00bb{}\u00bb][et_pb_column type=\u00bb4_4″ _builder_version=\u00bb4.16″ global_colors_info=\u00bb{}\u00bb][et_pb_button button_url=\u00bbhttps:\/\/www.lajareslawoffices.com\/es\/fuerteventura-law-blog\/\u00bb button_text=\u00bbVolver a Fuerteventura Law Blog\u00bb button_alignment=\u00bbcenter\u00bb admin_label=\u00bbButton – dont’ change\u00bb module_class=\u00bbfirst-button\u00bb _builder_version=\u00bb4.16″ custom_button=\u00bbon\u00bb button_text_size=\u00bb14px\u00bb button_text_color=\u00bb#ffffff\u00bb button_bg_color=\u00bb#000000″ button_border_color=\u00bb#ffffff\u00bb button_font=\u00bb|700||on|||||\u00bb button_use_icon=\u00bboff\u00bb vertical_offset_tablet=\u00bb0″ horizontal_offset_tablet=\u00bb0″ custom_padding=\u00bb10px|20px|10px|20px|true|true\u00bb z_index_tablet=\u00bb0″ button_text_shadow_horizontal_length_tablet=\u00bb0px\u00bb button_text_shadow_vertical_length_tablet=\u00bb0px\u00bb button_text_shadow_blur_strength_tablet=\u00bb1px\u00bb box_shadow_horizontal_tablet=\u00bb0px\u00bb box_shadow_vertical_tablet=\u00bb0px\u00bb box_shadow_blur_tablet=\u00bb40px\u00bb box_shadow_spread_tablet=\u00bb0px\u00bb global_colors_info=\u00bb{}\u00bb button_text_color__hover_enabled=\u00bboff|desktop\u00bb button_text_color__hover=\u00bb#ffffff\u00bb button_bg_color__hover_enabled=\u00bbon|hover\u00bb button_bg_enable_color__hover=\u00bboff\u00bb button_border_color__hover_enabled=\u00bbon|hover\u00bb button_border_color__hover=\u00bb#ffffff\u00bb button_bg_use_color_gradient__hover=\u00bbon\u00bb button_bg_color_gradient_start__hover=\u00bb#4f4f4f\u00bb button_bg_color_gradient_end__hover=\u00bb#aaaaaa\u00bb button_bg_color_gradient_type__hover=\u00bbcircular\u00bb button_bg_color_gradient_direction_radial__hover=\u00bbtop left\u00bb button_bg_color_gradient_stops__hover=\u00bb#4f4f4f 0%|#aaaaaa 100%\u00bb button_bg_color__hover=\u00bb#000000″][\/et_pb_button][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La Ley 6\/2025 de Ordenaci\u00f3n Sostenible del Uso Tur\u00edstico de Viviendas define la segunda residencia y la distingue de la vivienda permanente, pero luego la somete al mismo r\u00e9gimen restrictivo. 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