Das Gesetz 6/2025 zur nachhaltigen Regelung der touristischen Nutzung von Wohnraum definiert Zweitwohnungen und unterscheidet sie von Hauptwohnsitzen, unterwirft sie jedoch anschließend demselben restriktiven Regime. Diese Unterscheidung entspricht der gesellschaftlichen Realität und führt daher zu einer unterschiedlichen rechtlichen Behandlung in Bezug auf Garantien, Besteuerung, Statistik und Rechtsprechung. Können Zweitwohnungen im Hinblick auf die Ferienvermietung unterschiedlich behandelt werden, oder ist es rechtlich möglich, sie genauso zu behandeln wie einen Hauptwohnsitz?

Vom Rechtsteam von Lajares Law Offices · Fuerteventura, März 2026

„Eine Wohnung ist der Ort, an dem man lebt, wohnt oder sich gewöhnlich aufhält, während eine Pension ein Ort ist, an dem gegen Entgelt Gäste beherbergt werden.“ — Spanischer Oberster Gerichtshof, Urteil 95/2024 vom 29. Januar

I. Der Elefant im Raum: Zweitwohnungen existieren – und das Gesetz selbst erkennt sie an

Auffällig an der Debatte rund um das Gesetz 6/2025 vom 10. Dezember, verabschiedet vom Parlament der Kanarischen Inseln, ist Folgendes: Alle sprechen von „Wohnungen“. Kaum jemand spricht von Zweitwohnungen. Wenn sie erwähnt werden, wird ihre tatsächliche Bedeutung oft heruntergespielt – als müssten sie wie Hauptwohnsitze behandelt werden.

Doch jeder, der im August in El Cotillo oder zu Ostern in Costa Calma war, weiß, dass ein erheblicher Teil der Immobilien dort weder dafür gedacht noch dafür geeignet ist, dauerhaft bewohnt zu werden. Es handelt sich um Zweitwohnungen. Das war schon immer so.

Das Gesetz erkennt diese Realität zwar an, wendet aber in der Praxis denselben restriktiven Rahmen an, ohne die Unterschiede konsequent zu berücksichtigen.

II. Was versteht der Oberste Gerichtshof unter „Wohnung“?

Der spanische Oberste Gerichtshof hat klargestellt, dass eine Wohnung im rechtlichen Sinne einen dauerhaften und gewöhnlichen Aufenthalt voraussetzt.

In seinem Urteil 95/2024 stellt er fest, dass touristische Unterkünfte keine „Wohnung“ im rechtlichen Sinne darstellen, da ihnen die notwendige Dauerhaftigkeit fehlt.

Ein Objekt, das nur gelegentlich genutzt wird – etwa eine Ferienimmobilie – ist daher keine Wohnung im rechtlichen Sinne, sondern eine Zweitwohnung.

III. Die Zweitwohnung: eine Realität, die der Gesetzgeber nicht ignorieren kann

In Spanien gibt es mehrere Millionen Zweitwohnungen. Es handelt sich nicht um ein Randphänomen, sondern um eine fest verankerte wirtschaftliche und soziale Realität.

Gerade auf den Kanarischen Inseln wurden viele Gebiete gezielt für diesen Zweck entwickelt. Diese Realität zu ignorieren, führt zu rechtlichen Inkonsistenzen.

IV. Städtebaurecht: keine Unterscheidung

Das Städtebaurecht unterscheidet nicht zwischen Haupt- und Zweitwohnsitz. Die Nutzung „Wohnen“ ist eine einheitliche Kategorie.

Das Gesetz 6/2025 erzeugt daher einen Widerspruch: Es verlangt eine Unterscheidung, ohne den bestehenden planungsrechtlichen Rahmen anzupassen.

V. Ist das Gesetz auf Zweitwohnungen anwendbar?

Wenn das Ziel der Norm der Schutz von Hauptwohnsitzen ist, erscheint ihre Anwendung auf Zweitwohnungen fraglich.

Zweitwohnungen gehören nicht zum Bestand an Wohnraum für den dauerhaften Aufenthalt. Daher greift die Schutzlogik der Norm hier nicht in gleicher Weise.

VI. Wie weist man eine Zweitwohnung nach?

Der Nachweis kann durch verschiedene Mittel erfolgen: Steuerliche Unterlagen, Meldedaten, Tatsächliche Nutzung.

Fazit

Eine Wohnung setzt im rechtlichen Sinne einen dauerhaften Aufenthalt voraus. Eine Zweitwohnung erfüllt diese Voraussetzung nicht. Das Gesetz selbst unterscheidet zwischen beiden Kategorien. Eine einheitliche Behandlung ist rechtlich fragwürdig. Zweitwohnungen sind ihrem Wesen nach für eine gelegentliche Nutzung bestimmt, insbesondere für touristische Zwecke.