La Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas define la segunda residencia y la distingue de la vivienda permanente, pero luego la somete al mismo régimen restrictivo. Esta distinción es parte de la realidad social y por ello tiene un trato legal diferente en términos de garantías, fiscales, estadísticas y jurisprudenciales. ¿Puede tratarse diferentemente a efectos de la Vivienda Vacacional o es posible en Derecho tratarla de igual manera que una residencia habitual?

Por el equipo jurídico de Lajares Law Offices · Fuerteventura, marzo de 2026

«La vivienda es el lugar en el que se habita, se vive, o se mora, es decir, el lugar en el que se reside habitualmente, mientras que la pensión es el lugar en el que se reciben huéspedes mediante precio convenido.» — STS 95/2024, de 29 de enero

I. El elefante en la habitación: existe la segunda residencia, y lo dice la propia ley

Hay algo llamativo en el debate que rodea a la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, aprobada por el Parlamento de Canarias. Todo el mundo habla de viviendas. Nadie habla de segundas residencias y si se nombran se pasan de puntillas en su realidad y se les exige actuar como residencias habituales.

Sin embargo, cualquier canario que haya visitado El Cotillo en agosto, o haya pasado por Costa Calma en Semana Santa, sabe perfectamente que una parte sustancial de las viviendas de esos núcleos no está pensada, construida ni utilizada para que se viva en ellas de manera permanente. Son segundas residencias. Siempre lo fueron. Su existencia no es nueva, ni accidental, ni marginal.

Y es que la habilitación del uso turístico de viviendas parece que no choca tan frontalmente con las segundas residencias ya que las mismas no tienen como destino la residencia habitual y por tanto nos preguntamos si a estas se les aplica la regulación de la Ley 6/2025.

La propia Ley 6/2025 reconoce su definición, pero salvo alguna mención, su distinción le es indiferente y se les aplica el mismo régimen restrictivo.

Por un lado, la exposición de motivos habla de ellas, menciona su existencia como penalizadora de la vivienda habitual si bien no consta ningún dato sobre su cantidad y el volumen de ellas, ausencia de dato que sorprende ya que su existencia es relevante. Se llega incluso a proponer su exclusión.

El preámbulo considera que las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Tribunal Supremo (finalidad de garantizar una oferta suficiente de viviendas destinadas al arrendamiento de larga duración a precios asequibles), en sus sentencias restrictivas sobe las viviendas vacacionales también hacen referencia a la segunda residencia, pero nosotros no hemos podido comprobar, entre las que se citan, que esas segundas residencias fueran el supuesto de hecho de las resoluciones judiciales ya que las expuestas solamente hacen referencia a viviendas que en su día fueron de residencia habitual sobre todo por estar en suelos y ámbito residencializados en el centro de las ciudades.

En su artículo 2, que recoge las definiciones, distingue con nitidez entre vivienda principal y vivienda secundaria o segunda residencia:

«Vivienda principal: la vivienda que constituye el domicilio permanente de la persona que la ocupa y que puede acreditarse a través de los datos obrantes en el padrón municipal u otros medios válidos en derecho.» «Vivienda secundaria o segunda residencia: la vivienda que no constituye el domicilio permanente de la persona que la ocupa por periodos inferiores en total a 183 días al año, con finalidad de ocio, descanso, esparcimiento o similar.» — Art. 2, apartados 13 y 14, Ley 6/2025

La norma distingue claramente también en ese artículo los usos y es claro que el residencial considerado en la norma es aquel que tiene por finalidad proporcionar alojamiento estable o permanente a las personas. Uso que se contrapone con el “no residencial” al no constituir domicilio permanente, que es el de la segunda residencia.

En ese sentido, el artículo 3 habla del uso residencial y la vivienda, y es claro que en la segunda residencia no es necesario destinarla al uso habitacional previsto por el ordenamiento pues no sirve a este fin.

El artículo 4 habla de mandatos al planeador municipal para que haga estudios sobre la segunda residencia en su término, si bien parece curioso que reconociendo expresamente que existen como objetos diferenciados en la realidad canaria, no se hubieran cuantificado al hacerse la norma, sobre todo por cuanto la exposición de motivos presenta numerosos datos y estadísticas que bien podrían y deberían haberse incorporado.

Si esa es la finalidad de la norma, que el uso de la segunda residencia desaparezca y se transforme en residencia habitual, esta debe ser claramente expresada. Y decir “Señores se acaba la segunda residencia” y en este argumentario se obliga a destinarlas a residencia habitual mediante alquiler de vivienda o se obliga a dejarlas cerradas 11 meses al año hasta que el dueño vuelva de vacaciones.

Parece a todas luces un absurdo que no se le permita explotar turística o vacacionalmente esa segunda residencia en esa zona turística, por mucho que esté localizada en una población turística a la que sólo acuden turistas, con pocos residentes, en edificios que fueron diseñados para estancias temporales, y que carecen de servicios generales que la hagan “residencial”. Pues a pesar de todos esto, no se va a poder alquilar.

Impedir que las segundas residencias sirvan para destinarlas a vivienda vacacional es una “falacia” como decía el TSJ, pues qué mejor objeto para dicho fin. Lo contrario puede dejar poblaciones fantasma con muchas casas vacías y sin ocupación alguna lo que es una evidente pérdida de recursos y una evidente pérdida de actividad económica ya que muchas viviendas se destinan, promueven y adquieren para ese fin. Es claro que una casa en un campo de golf, enfrente de una playa en zona turística, ya sea en casas de 200 metros cuadrados en Lajares o en apartamentos de playa con servicios y calidades diferentes, en zonas que carecen de servicios residenciales comunitarios no son viviendas dignas ni adecuadas ni de precio asequible, por la sencilla razón que no sirven a la residencia habitual ni así fueron concebidas ni destinadas.

Y como las Administraciones no han hecho sus deberes en materia de vivienda, pues se impone que sean los ciudadanos los que han de cumplir esa obligación social de la vivienda. Una apropiación de recursos privados para solventar un problema social de la falta de vivienda. Porque esta ha sido la única finalidad de la norma publicada, apoyar a que eliminando la figura de vivienda vacacional, existan más viviendas destinadas al uso residencial habitual.

Por tanto podemos concluir de inicio que la ley y la realidad social reconocen a la segunda residencia, las nombra y las distingue, como un subtipo de vivienda. Ahora bien, una vez trazada esa distinción en el artículo de definiciones, la norma aplica el mismo régimen restrictivo a unas y a otras sin discriminación alguna. Y este tratamiento unitario es, jurídicamente, difícil de sostener, por ser dos realidades distintas.

También creo que es incorrecto tratar a distintos municipios con distintas realidades en forma idéntica, como si Las Palmas de Gran Canaria fuera similar al Cotillo, pero eso es otro tema.

¿Es esto así? Esta es la pregunta que nos hacemos.

II. ¿Qué entiende el Tribunal Supremo por «vivienda»?

La pregunta no es retórica. El Tribunal Supremo lleva años elaborando una respuesta precisa, especialmente en su rama civil, al calor del debate sobre los pisos turísticos y las comunidades de propietarios. La línea jurisprudencial arranca con las sentencias 1643/2023 y 1671/2023, de 27 y 29 de noviembre respectivamente, y culmina en un ciclo de pronunciamientos de enero de 2024 que resultan capitales para el argumento que aquí se desarrolla.

La más clarificadora de todas es la STS 95/2024, de 29 de enero, que aborda el caso de un apartamento en Madrid cuya comunidad prohibía destinarlo a «pensión». El propietario alegaba que el uso turístico no era equiparable a una pensión. El Supremo lo rechazó con un razonamiento que merece transcribirse casi íntegro, porque no es un obiter dictum: es el núcleo de la ratio decidendi.

«La configuración de la vivienda de uso turístico como una modalidad de alojamiento turístico cuya finalidad es destinarla a la prestación del servicio de alojamiento bajo el principio de unidad de explotación, mediante precio, de forma profesional y sin carácter de residencia permanente para los usuarios, pone de manifiesto que el piso no está destinado a servir de habitación, morada o residencia habitual de las personas, sino a recibir huéspedes y darles alojamiento ocasional mediante precio. La vivienda es el lugar en el que se habita, se vive, o se mora, es decir, el lugar en el que se reside habitualmente, mientras que la pensión es el lugar en el que se reciben huéspedes mediante precio convenido. Y disfrutar de una estancia en una vivienda turística no es, propiamente, tener una vivienda, es decir, una residencia habitual en la que se vive, se habita o se mora, sino estar en una vivienda, de forma ocasional, hospedado o alojado a cambio de un precio.»

El hilo conductor es inequívoco: vivienda, en sentido jurídico, implica habitualidad, permanencia y vocación de residencia. Hablamos del centro de una cuidad, Madrid y de una vivienda en un edificio residencial en origen. No de un apartamento en Cotillo de 50 metros cuadrados. El lugar donde alguien va a pasar sus vacaciones de verano no es su vivienda. Es su segunda residencia. Son cosas distintas.

Esta distinción conceptual no la inventó el Supremo. La toma de la RAE, que define vivienda como «lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas», y habitar como «vivir o morar en un lugar». No hay habitualidad sin permanencia. No hay permanencia sin domicilio. Y el domicilio, civil o administrativo, no puede ser el apartamento de playa al que alguien viaja tres semanas al año.

III. La segunda residencia: una realidad que el legislador no puede amputar

España tiene, según el Censo de Población y Viviendas del INE, más de tres millones y medio de viviendas secundarias. No son un fenómeno marginal ni una perversión del mercado: son el resultado de décadas de política fiscal, urbanística y social que las ha promovido activamente, desde las deducciones del IRPF hasta la planificación de zonas costeras y de montaña diseñadas para el ocio estacional.

El tratamiento fiscal de la segunda residencia es diferente al de la primera residencia, la ordenación de la edificación aplica diferentes garantías a unas y otras atendiendo al fin previsto, la propia jurisprudencia distingue unas y otras, en fin es una realidad que se ha trasladado al ordenamiento y es innegable.

En Canarias, el problema adquiere una dimensión específica. Municipios como La Oliva — con un 21,50% de viviendas turísticas sobre el total de viviendas censadas, según los propios datos que reconoce el preámbulo de la Ley 6/2025— o como Yaiza (22%) han crecido históricamente para servir de segunda residencia o de destino turístico. Pero no distingue entre viviendas turísticas que nacen de viviendas de residencia habitual de las segundas residencias. El Cotillo, Corralejo, Morro Jable: estos núcleos no tienen la morfología urbana de una ciudad dormitorio. No tienen la dotación escolar, sanitaria ni de transporte que requeriría una población residente estable a gran escala. Nacieron como enclaves tradicionales (eso es cierto y no se discute que la esencia ha de mantenerse) pero la falta de oportunidades, las nuevas generaciones que deseaban algo más, y la venta de terrenos como hecho y su maravilloso entorno supuso que crecieran como destino vacacional, y en muchos casos, de segunda residencia del propio residente insular.

Esto no es una opinión: es una constatación que puede acreditarse mediante los instrumentos urbanísticos que aprobaron su desarrollo, los estudios de demanda que los sustentaron y el propio índice de empadronamiento, que en esos núcleos es dramáticamente inferior al número de viviendas existentes.

La propia Ley 6/2025 reconoce, en su preámbulo, que «Fuerteventura alcanzó el 22,53% de su población en plazas de vivienda vacacional». Si extraemos de ese dato las viviendas que son segundas residencias —esto es, que no compiten con el stock de vivienda habitual porque nunca han formado parte de él—, el diagnóstico cambia radicalmente. Es otro porcentaje el que se detrae de la vivienda permanente y obviamente, mucho menor.

El preámbulo de la Ley 6/2025 cita y se apoya expresamente en la STS 1550/2020 y en la doctrina contencioso-administrativa que distingue uso residencial de uso turístico. Esa misma doctrina impone distinguir entre la vivienda que satisface el derecho constitucional a la vivienda (art. 47 CE) —que exige permanencia y habitualidad— y el inmueble de segunda residencia, que no satisface ese derecho porque su titular ya tiene cubierta su necesidad de alojamiento en otro lugar o porque no fue destinado a servir de residencia permanente o por razones económicas de ahorro o inversión.

La segunda residencia existe en España, existe en Canarias, existe en Fuerteventura. No es un invento reciente ni una patología del mercado inmobiliario. Es una forma de tenencia y uso de la propiedad reconocida por la sociología, por el derecho civil, por la Hacienda Pública y —como hemos visto— por la propia Ley 6/2025 en su artículo de definiciones.

Otra cosa es que se diga que indistintamente, primera o segunda residencia es una mera mención estética o distinción intrascendente porque todas ellas son viviendas y son lo mismo. O que se quiera negar esta realidad social, pero eso es otra cosa. De hacerse se está eliminando a la segunda residencia, en una especie de expropiación del uso previsto en aras de buscar que se incremente el parque de viviendas de residencia habitual.

Pretender que esa realidad no existe, o someterla sin distinción al mismo régimen que las viviendas habituales, produce consecuencias jurídicas y prácticas que difícilmente son las que el legislador pretendía.

IV. La distinción urbanística residencia habitual / segunda residencia

En el ordenamiento urbanístico español —y canario en particular— el uso «residencial» o «vivienda» es un uso urbanístico unitario. La clasificación de suelos, la calificación de parcelas, la edificabilidad, los parámetros de ordenación… todo se articula sobre el concepto genérico de «uso residencial», sin que el planeamiento distinga si la vivienda va a ser primera o segunda residencia.

Esto tiene lógica técnica: el uso es la actividad sobre el suelo, no la intención del usuario. Una vivienda es una vivienda independientemente de la frecuencia con que se ocupe.

Algunos instrumentos de planeamiento de desarrollo han intentado fijar porcentajes de vivienda protegida (VPO, VPT, etc.), que sí exige residencia habitual como requisito de acceso. Y algunos autores y CCAA están explorando ideas; Reservas mínimas de suelo residencial con destino exclusivo a primera residencia en planes parciales, Limitaciones vía licencia de primera ocupación condicionada a empadronamiento e incluso uso del derecho de tanteo y retracto municipal para adquirir viviendas en zonas tensionadas.

Pero son herramientas de política de vivienda, no categorías urbanísticas consolidadas.

El ordenamiento urbanístico español configura el uso residencial como una categoría jurídico- formal unitaria, indiferente a la intensidad o habitualidad de la ocupación. Los instrumentos de planeamiento —planes generales, planes parciales, normas subsidiarias— califican el suelo y las edificaciones con destino residencial sin distinguir si la vivienda servirá como morada habitual del titular o como lugar de descanso ocasional. La parcela, la edificabilidad, los parámetros de ordenación y la licencia de obras y primera ocupación son idénticos para una y otra realidad vital.

Esta neutralidad no es un olvido del legislador urbanístico, sino una opción deliberada: el uso urbanístico describe la actividad objetiva sobre el suelo —habitar— y no la subjetividad del usuario ni la frecuencia de su presencia. Desde esta perspectiva técnica, la vivienda es vivienda con independencia de que se ocupe trescientos sesenta y cinco días al año o únicamente durante el período estival.

Sin embargo, esta neutralidad formal contrasta con una realidad social estructuralmente asentada y estadísticamente incontestable: una parte muy significativa del parque inmobiliario español —y especialmente canario— está constituida por viviendas que no sirven de residencia habitual a sus propietarios o usuarios. El fenómeno de la segunda residencia es,

en España, un hecho masivo, culturalmente arraigado y económicamente determinante, que ninguna norma urbanística ha pretendido históricamente prohibir ni siquiera desincentivar. Estamos de acuerdo en que son viviendas, pero hemos de estar de acuerdo que ni su configuración (falta de armarios, de unidades o espacios para llevar una residencia habitual, tipo de habitaciones, servicios comunes….) ni su uso gozan de la necesaria habitualidad.

Aquí se genera una inconsistencia estructural de la Ley 6/2025.

En efecto, si el legislador sectorial de vivienda y turismo pretende ahora que el uso residencial auténtico es únicamente el habitual y permanente, y que cualquier uso ocasional queda fuera de ese concepto, se enfrenta a una exigencia lógica ineludible: la coherencia del sistema jurídico requeriría que esa misma distinción se trasladara al ordenamiento urbanístico, estableciendo dos categorías de uso diferenciadas —residencia habitual y segunda residencia— con sus propios parámetros, sus propias limitaciones y, en su caso, sus propias prohibiciones.

Pero el legislador no ha dado ese paso. Y la razón es evidente: hacerlo implicaría consecuencias jurídicas de una gravedad extraordinaria.

Si se elevara a categoría urbanística formal la distinción entre residencia habitual y segunda residencia, la coherencia del sistema exigiría ir hasta el final de la lógica:

a) Prohibición de adquirir vivienda para uso ocasional. Si el uso residencial urbanístico queda reservado a la residencia habitual, la adquisición de una vivienda con destino a segunda residencia devendría un uso no conforme con la calificación del suelo, susceptible de disciplina urbanística como cualquier otro uso incompatible con el planeamiento.

b) Penalización de la infrautilización. El propietario que no acredite la ocupación habitual de su vivienda incurriría en una suerte de incumplimiento de la función social de la propiedad, con las consecuencias que el artículo 33.2 CE y la legislación de suelo admiten: recargos tributarios, expropiación forzosa por incumplimiento de la función social, o cesión obligatoria.

c) Revisión masiva del régimen jurídico del parque inmobiliario existente. Millones de viviendas actualmente amparadas por licencias de uso residencial —adquiridas de buena fe bajo el amparo de ese régimen— habrían de reconsiderar su situación jurídica.

Ninguna de estas consecuencias ha sido asumida por el legislador, ni podría serlo sin una ruptura radical con el modelo constitucional de propiedad privada y con la seguridad jurídica que el artículo 9.3 CE garantiza.

El legislador de la Ley 6/2025 incurre así en lo que podría denominarse una instrumentalización selectiva de una categoría no reconocida: utiliza la distinción habitual/ocasional para imponer cargas y restricciones al propietario —asimilándolo al

operador turístico—, pero se abstiene de extraer las consecuencias simétricas que esa misma distinción exigiría en favor del propietario —esto es, el reconocimiento pleno de que la segunda residencia es un uso legítimo, amparado por el planeamiento y ejercido en el marco del derecho de propiedad—.

Esta asimetría no es jurídicamente sostenible. No cabe utilizar una distinción únicamente cuando perjudica al propietario e ignorarla cuando le beneficiaría. El principio de coherencia del ordenamiento jurídico, la interdicción de la arbitrariedad del artículo 9.3 CE y la propia doctrina del Tribunal Constitucional sobre el contenido esencial del derecho de propiedad (STC 37/1987) impiden que una norma sectorial redefina el contenido del uso urbanístico residencial en perjuicio del titular sin modificar simultáneamente el marco urbanístico que ampara ese uso.

La paradoja que todo ello revela es en nuestra opinión bastante clara; si el legislador de la Ley 6/2025 asume que el uso residencial únicamente ampara la residencia habitual y permanente, está afirmando implícitamente que el ordenamiento urbanístico vigente —ese mismo ordenamiento que nunca ha distinguido entre primera y segunda residencia— ha tolerado durante décadas una situación de uso irregular masivo. Millones de propietarios que adquirieron su vivienda vacacional al amparo de licencias de uso residencial habrían estado, bajo esta lógica, ejerciendo un uso no conforme con la calificación urbanística de su suelo sin que ninguna administración lo haya advertido, perseguido ni sancionado. La formalidad del concepto urbanístico, llevada a sus últimas consecuencias, colisionaría frontalmente con una realidad social estructural, pacífica y estadísticamente documentada que el propio ordenamiento ha generado y amparado.

¿O quizás la verdadera finalidad de la norma es impedir que existan viviendas vacacionales porque compiten con las plazas hoteleras y/o extrahoteleras, ajeno por tanto a la falta de vivienda? Hay mucho debate en este aspecto.

V.- Si no estamos ante una «vivienda» en sentido jurídico, ¿la norma le es aplicable?

No es incorrecto pensar que, buscando la norma como su máxima razón legal proteger el derecho constitucional a la vivienda habitual frente a la vivienda vacacional –muy expresiva en este sentido la exposición de motivos y en muchos casos en el articulado– la norma no es de aplicación a la segunda residencia.

Parece que por la expresa finalidad de la norma, el objeto regulatorio y el bien a proteger o regular no es de aplicación a las segundas residencias porque no son la razón legal de esta.

La norma afrontar el fenómeno de la emergencia habitacional en Canarias y los efectos de las viviendas vacacionales en la oferta de vivienda habitual. Su crecimiento acelerado ha

provocado que muchas residencias habituales se dedicaran a la vivienda vacacional. Y si bien lo hicieron con un marco regulatorio dado en el año 2015, es decir, cumpliendo la ley y los actos propios de las administraciones, no es menos cierto que en las ciudades o poblaciones de carácter residencial se detrajera la oferta de vivienda habitual y se dedicara a vivienda vacacional. Las razones son muchas y se han mencionado en innumerables ocasiones (falta de vivienda pública, legislación de alquileres insegura….) pero es una realidad innegable. Una realidad como la de la segunda residencia, que debe estar al margen de este conflicto y cuya regulación no le ha de ser aplicada en muchos aspectos ajenos a los necesarios sobre los estándares de calidad.

La exigencia de habilitación urbanística previa, los límites de la reserva del 90% de edificabilidad y las restricciones de la Ley 6/2025 en general encuentran su justificación en la necesidad de proteger el stock de vivienda habitual. Cuando ese stock no se ve afectado porque el inmueble en cuestión no forma parte de él, la ratio protectora de la norma no concurre y su aplicación automática es muy cuestionable si no se reconoce una realidad de sobra conocida.

Lo que se cuestiona es la superposición de una capa de restricciones urbanísticas adicionales cuyo fundamento —la escasez de vivienda habitual— no concurre en estos supuestos.

Así las cosas podemos señalar en su fundamentación lo siguiente.

El concepto jurídico de «vivienda», tal como lo delimita el Tribunal Supremo, la RAE y la propia legislación básica estatal de suelo (art. 3.4 TRLSRU), exige habitualidad y permanencia. «El suelo vinculado a un uso residencial por la ordenación territorial y urbanística está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada», es decir, del domicilio habitual.

La segunda residencia, por definición legal —y la Ley 6/2025 así la recoge expresamente en su art. 2.14—, «no constituye el domicilio permanente» de su titular. No es vivienda en el sentido jurídico descrito. Es un bien inmueble destinado a ocio, descanso o esparcimiento por periodos inferiores a 183 días al año.

La Ley 6/2025 tiene por finalidad, según proclama su artículo 1, contribuir a garantizar el derecho a «una vivienda digna, adecuada y a precios asequibles». Ese objetivo solo resulta coherente cuando la norma actúa sobre el stock de vivienda habitual. Cuando se aplica a una segunda residencia que nunca ha servido ni servirá de domicilio permanente, el objetivo regulatorio decae: no hay vivienda que proteger porque no hay habitualidad que preservar.

En consecuencia, si se acredita que un determinado inmueble tiene naturaleza de segunda residencia —y no de vivienda habitual—, las disposiciones de la Ley 6/2025 que limitan o condicionan el uso turístico no son materialmente aplicables a ese supuesto de hecho, por no coincidir la premisa fáctica que la norma regula con la realidad del inmueble en cuestión.

Es una aplicación elemental del principio lógico-jurídico de que la norma se aplica cuando concurren los presupuestos que la motivan. Si la ratio legis es proteger la vivienda habitual frente a su conversión en hospedaje turístico, la norma no opera cuando el inmueble nunca ha sido —ni está destinado a ser— vivienda habitual.

Ello no significa que las segundas residencias queden completamente desreguladas: la normativa sectorial turística (declaración responsable, requisitos técnicos, inscripción en el Registro General Turístico, NRA del RD 1312/2024) sigue siendo plenamente aplicable.

La parte regulatoria de los estándares de una vivienda vacacional de aplicación a las viviendas vacacionales que nacieron de segundas residencias serán de aplicación siempre que esos requisitos no sean los que están vinculados a la finalidad de impedir que viviendas residenciales se transformen en viviendas vacacionales (diez años de antigüedad y similares) que nada aportan a la idoneidad en sí misma de una vivienda vacacional. Es más, parece deseable que las nuevas viviendas, más ecológicas, sostenibles, accesibles y demás mejoras sean las aptas para la imagen turística de Canarias.

VI. ¿Cómo se acredita que un inmueble es segunda residencia?

De igual forma que el art 2 señala que la vivienda habitual puede acreditarse con cualquier medio de prueba admitido en Derecho, también lo podrá hacer la segunda residencia. Es más, la propia norma reconoce su existencia y por lo recogido en el art 4 y el la Disposición Adicional Cuarta parece que no es difícil distinguirlas.

Los medios de prueba son numerosos, porque la realidad de las segundas residencias deja rastros en múltiples registros públicos y privados. Ya sean fiscales en declaraciones tributarias de tenencia o explotación, administrativos de empadronamiento, acreditación documental del uso ocasional y otros.

A escala colectiva: si el planeamiento urbanístico que dio origen al núcleo de población fue concebido para usos turístico-residenciales o vacacionales, si los sistemas generales (dotaciones escolares, sanitarias, transporte público) son insuficientes para una población estable de esa magnitud, y si la historia del desarrollo del núcleo así lo acredita documentalmente, la pretensión de aplicar la legislación de vivienda habitual a ese contexto carece de sustento real.

A modo de conclusión.

El Tribunal Supremo ha fijado que vivienda, en sentido jurídico, es el lugar de residencia habitual y permanente. Lo que no reúne esas características no es vivienda en ese sentido por mucho que así se denomine.

La segunda residencia —definida en el propio artículo 2 de la Ley 6/2025— no constituye el domicilio permanente de su titular. No es vivienda en el sentido jurídico descrito.

La Ley 6/2025 define y distingue ambas categorías y, por la finalidad de la norma expresamente repetida en la exposición de motivos y en el articulado, parece referirse únicamente a las viviendas habituales como espíritu y finalidad de la norma.

Las limitaciones y requisitos establecidos en la norma orientados a proteger a la vivienda habitual de la vacacional no deben ser de aplicación a las segundas residencias que son definidas y distinguidas legalmente y en nada han perjudicado a la ausencia de vivienda habitual.

Pretender imponer que estas segundas residencias sirvan de residencia permanente es algo contrario a su naturaleza y destino. Parece a todas luces que sí son las que deben destinarse a vivienda vacacional.