Das am 10. Dezember 2025 verabschiedete Gesetz 6/2025 regelt die touristische Nutzung von Wohnraum (viviendas de uso turístico oder Ferienwohnungen) auf den Kanarischen Inseln. Es legt den Schwerpunkt auf den Schutz des Zugangs zu gewöhnlichem Wohnraum und unterscheidet zwischen touristischer Nutzung (kommerziell und vorübergehend) und Wohnnutzung (stabil und dauerhaft). Das Gesetz schränkt neue Ferienwohnungen in Wohngebieten ein, um Wohnungsknappheit, Spekulation und Overtourism zu bekämpfen, wobei auf stark frequentierten Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura) strengere Regeln gelten als auf weniger betroffenen Inseln (El Hierro, La Gomera, La Palma).

Wichtige Bestimmungen und Anforderungen für touristische Unterkünfte

• Artikel 1 (Gegenstand und Geltungsbereich): Das Gesetz regelt die gewerbliche Vermietung von vollständig möblierten Wohnungen, die über touristische Kanäle vermarktet werden. Es zielt darauf ab, einen Ausgleich zwischen Tourismus, Wohnrecht und Nachhaltigkeit zu schaffen. Dies trifft nicht zu, da das Gesetz darauf abzielt, die Hotelbranche zu schützen, und keine Auswirkungen auf das Wohnrecht hat…, aber dies ist die politische Darstellung.
• Artikel 3 (Wohnnutzung): Wohnbauland muss den gewöhnlichen Wohnbedürfnissen dienen. Die touristische Nutzung ist damit unvereinbar, da sie kommerzieller und nicht wohnwirtschaftlicher Natur ist. Meiner Meinung nach unterscheidet das Gesetz nicht zwischen Haupt- und Zweitwohnsitzen, während in Wirklichkeit auf den Kanarischen Inseln viele der gebauten Wohnungen als Zweitwohnsitze und nicht als Dauerwohnsitze gedacht sind. Einerseits gibt es hochwertige Häuser, die keine erschwinglichen Wohnungen sein können, und andererseits erfüllen die Strandapartments nicht alle Anforderungen an Komfort und Bewohnbarkeit, um beispielsweise als geeigneter Wohnraum für eine Familie mit Kindern zu gelten.
• Artikel 4 (Stadtplanungsbefugnisse): Die Gemeinden verbieten in der Regel die touristische Nutzung in Wohngebieten durch Planungsinstrumente und lassen Ausnahmen nur mit triftigen Gründen zu (z. B. geringer Wohnungsdruck). Neue Vermietungen sind in gesättigten Gebieten weitgehend verboten. Es ist noch ein langer Weg, bis sich zeigt, ob sie entsprechend handeln, da wir alle wissen, dass die Planung normalerweise chaotisch ist und viele Jahre dauert… La Oliva plant seit 2000 und ist seitdem bereit, dies zu ändern, jedoch ohne Erfolg.
• Artikel 5 (Direkte Anforderungen – Mindestalter): Wohnungen müssen auf Inseln mit hoher Auslastung mindestens 10 Jahre alt sein (ab der ersten Nutzungsgenehmigung) oder 5 Jahre in anderen Gebieten. Ausnahmen gelten für Neubauten in genehmigten Tourismusgebieten oder renovierte Immobilien im Rahmen bestimmter Programme. Sozialwohnungen (VPO) dürfen nicht für touristische Zwecke genutzt werden. Es ist unglaublich, dass das Gesetz verbietet, dass neue Wohnungen für die Ferienvermietung geeignet sind. Das Gesetz schreibt vor, dass sie mindestens 10 Jahre alt sein müssen, und da zwischen 2006 und 2015 aufgrund der Krise kaum Wohnungen auf den Kanarischen Inseln gebaut wurden, bedeutet dies, dass nur veraltete, ineffiziente Wohnungen ohne Nachhaltigkeitskriterien für eine Ferienvermietungslizenz (VV) in Frage kommen, die dazu verdammt sind, zu einem veralteten und alten Angebot zu werden. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf das Bau- und Immobilienentwicklungsgeschäft.
• Artikel 6 (Klassifizierte Tätigkeit): Die Vermietung an Touristen gilt als klassifizierte Tätigkeit, die Kontrollen in Bezug auf Umwelt, Sicherheit und städtische Kompatibilität unterliegt. Ok, aber die Stadtverwaltung ist in dieser Hinsicht nicht wirklich aktiv, da sie sich mit ihrem begrenzten Personal eine so schwere Aufgabe nicht leisten kann… Es ist eher ein Wunsch als eine Tatsache…
• Artikel 7 (Verwaltungsvorschriften – Verantwortungserklärung): Die Genehmigung erfordert eine declaración responsable (Verantwortungserklärung), die beim Inselrat (cabildo) eingereicht werden muss. Zu den wichtigsten Anforderungen gehören:
  • Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad).
  • Nachweis, dass keine Steuer-/Versorgungsschulden bestehen.
  • Energieeffizienzbescheinigung.
  • Barrierefreiheit.
  • Kein Status als geschützter Wohnraum.
  • Einhaltung der Gemeinschaftsregeln (horizontale Eigentumsvereinbarung, die eine touristische Nutzung erlaubt).
  • Versicherungs- und Sicherheitsstandards. Falsche Angaben führen zu Sanktionen.

• Artikel 8 (Registrierung): Der Cabildo registriert die Immobilie und vergibt eine touristische Registrierungsnummer, die für Werbezwecke obligatorisch ist. Wie bisher.
• Artikel 9 (Nutzungsänderung): Die Gemeinden müssen über die Umwandlung von Wohnraum in touristische Nutzung für Steuer-/Stadtplanungszwecke informiert werden. Es geht immer um Geld, sie werden versuchen, mehr für die Müllabfuhr, die Gemeindesteuer und so weiter zu verlangen.
• Artikel 10 (Befristung): Neue Erklärungen sind 5 Jahre lang gültig und können verlängert werden, wenn die Bedingungen bestehen bleiben. Dies verhindert eine unbefristete kommerzielle Nutzung von Wohnraum. 
• Was neue Lizenzen betrifft, so kann man sagen, dass diese zumindest in La Oliva nicht erteilt werden. Einerseits wird die Anforderung, dass die Wohnungen alt sein müssen, den Markt beeinflussen, aber wenn die Regierung anerkennt, dass es in La Oliva 17.000 Betten in Ferienwohnungen (VV) für eine Bevölkerung von etwa 30.000 Einwohnern gibt, und eine Überschreitung von 10 % der Gesamtbevölkerung (17.000 – 3.000 = 14.000) verbietet, dann werden 14.000 Betten außerhalb des gesetzlichen Rahmens liegen (fuera de ordenación). Andererseits gibt es die Höchstgrenze von 10 % VV im Verhältnis zum gesamten Wohnungsbestand in der Gemeinde, und in diesem Fall, da wir bereits von den Daten der Regierung selbst mit 21,50 % ausgehen, wird diese Grenze nie erreicht werden und neue VV werden nie zugelassen werden.

Andere Vorschriften verbieten die touristische Nutzung in Infraviviendas (minderwertigen Wohnungen) und schreiben Werbebeschränkungen vor.

Übergangsregelung für bereits bestehende Genehmigungen

Das Gesetz sieht für bestehende Ferienwohnungen (die vor Inkrafttreten des Gesetzes legal betrieben oder registriert wurden) eine günstige Übergangsregelung vor:

• Konsolidierte touristische Nutzung: Wohnungen mit nachgewiesener vorheriger touristischer Nutzung (z. B. registriert gemäß Dekret 113/2015 oder mit Nachweis einer gewerblichen Vermietung) sind von der 5-Jahres-Frist gemäß Artikel 10 ausgenommen. Sie können ohne zeitliche Begrenzung unbegrenzt weitergeführt werden, sofern die Eigentümer die Fristen einhalten. Die Rechte der alten Kunden bleiben geschützt.
• Regulierungsprozess:
  • Die Eigentümer müssen eine aktualisierte verantwortliche Erklärung mit Belegen (z. B. vorherige Registrierung, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Nachweis einer fünfjährigen Wohnvermietung, falls zutreffend, oder Verträge, die die touristische Nutzung belegen) einreichen.
  • Für neuere Gebäude (in einigen Fällen nach 2015) ist ein zusätzlicher Nachweis der Einhaltung der städtebaulichen/touristischen Vorschriften erforderlich.
  • Frist: In der Regel 5 Jahre ab Inkrafttreten für die erste touristische Nutzung in bestimmten Fällen; kürzere Fristen für die Einreichung von Unterlagen.

• Laufende Sanktionen oder Widerrufsverfahren (nach früheren Gesetzen wie dem Gesetz 2/2013) können archiviert werden, wenn die Einhaltung der Vorschriften nachgewiesen wird.
• Für El Hierro, La Gomera und La Palma gelten Sonderregelungen (weniger restriktiv).

Diese Regelung schützt bestehende rechtmäßige Betreiber und verhindert gleichzeitig eine Expansion.

Fristen für öffentliche Verwaltungen

Das Gesetz schreibt den Verwaltungen kurze Fristen vor:

• Die Gemeinden haben drei Monate Zeit, um konsolidierte Touristenunterkünfte zu identifizieren und die städtischen Register zu aktualisieren.
• Die Cabildos müssen die Daten in das allgemeine Tourismusregister integrieren und sich mit dem digitalen Schalter abstimmen.
• Zu den weitergehenden Verpflichtungen gehören die Aktualisierung der Register und der Datenaustausch zwischen den Behörden.

Diese engen Fristen (oft 3–6 Monate) werden angesichts des Verwaltungsaufwands allgemein als unrealistisch angesehen und dürften in der Praxis zu Verzögerungen und Verstößen führen.

Das ist absurd; die Behörden werden diese Fristen nicht einhalten, weil sie das nie tun, also wird sich alles verzögern…

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Gesetz neue Ferienvermietungen stark einschränkt (alte Gebäude, Erklärungen und Fristen sind erforderlich), während die meisten bestehenden Vermietungen durch eine Regularisierung ausgenommen sind. Es führt die Kanarischen Inseln zu einem Modell, das den Wohnraum stärker schützt.

HINWEIS: Da dieses Gesetz offenbar zu erheblichen Konflikten zwischen den beteiligten Verwaltungen geführt hat, werden im ersten Quartal 2026 neue Änderungen des Gesetzes erwartet, was ein klares Beispiel für die mangelnde Sorgfalt und Qualität des Gesetzes selbst ist, da es nicht logisch erscheint, es nur drei Monate nach seiner Verabschiedung zu ändern.