La Ley 6/2025, promulgada el 10 de diciembre de 2025, regula el uso turístico de las viviendas residenciales (viviendas de uso turístico o alquileres vacacionales) en las Islas Canarias. Da prioridad a la protección del acceso a la vivienda habitual, distinguiendo el uso turístico (comercial y temporal) del uso residencial (estable y permanente). La ley restringe los nuevos alquileres vacacionales en zonas residenciales para combatir la escasez de viviendas, la especulación y el exceso de turismo, al tiempo que aplica normas más estrictas en las islas más afectadas (Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura) que en las menos afectadas (El Hierro, La Gomera, La Palma).

Disposiciones y requisitos clave para las viviendas turísticas

• Artículo 1 (Objeto y ámbito de aplicación): La ley regula el alquiler turístico comercial de viviendas totalmente amuebladas comercializadas a través de canales turísticos. Su objetivo es equilibrar el turismo con los derechos de vivienda y la sostenibilidad. Esto no es cierto, ya que la ley busca proteger a la industria hotelera y no tiene ninguna incidencia en los derechos de vivienda…, pero esta es la cobertura política.
• Artículo 3 (Uso residencial): Los terrenos residenciales deben satisfacer las necesidades habituales de vivienda. El uso turístico es incompatible, ya que es comercial, no residencial. En mi opinión, la ley no distingue entre residencias principales y residencias secundarias, mientras que la realidad en las Islas Canarias es que muchas de las viviendas que se construyen están destinadas a ser residencias secundarias, no permanentes. Por un lado, hay viviendas de alta gama que no pueden ser viviendas asequibles y, por otro, el tipo de apartamento en la playa no cumple todos los requisitos de comodidad y habitabilidad para ser considerado un hogar adecuado para vivir con una familia con niños, por ejemplo.
• Artículo 4 (Competencias urbanísticas): Los municipios suelen prohibir el uso turístico en las zonas residenciales mediante instrumentos de planificación, permitiendo excepciones solo con una justificación sólida (por ejemplo, baja presión inmobiliaria). Los nuevos alquileres están prohibidos en gran medida en las zonas saturadas. Queda mucho por ver si actúan en consecuencia, ya que todos sabemos que la planificación suele ser un caos y lleva muchos años… La Oliva lleva planificando desde el año 2000 y está dispuesta a cambiarla desde entonces, sin éxito.
• Artículo 5 (Requisitos directos – Edad mínima): Las viviendas deben tener al menos 10 años de antigüedad (desde el primer certificado de ocupación) en islas de alta tensión, o 5 años en otras. Se aplican exenciones a las nuevas construcciones en zonas turísticas autorizadas o a las propiedades renovadas bajo planes específicos. Las viviendas protegidas (VPO) no pueden utilizarse para el turismo. Es increíble que la ley prohíba que las nuevas viviendas sean aptas para su uso como alquiler vacacional. La ley exige que tengan al menos 10 años de antigüedad, y sabiendo que entre 2006 y 2015 apenas se construyeron viviendas en Canarias debido a la crisis, esto significa que las únicas que pueden optar a una licencia de alquiler vacacional (VV) son viviendas obsoletas, ineficientes y sin criterios de sostenibilidad, condenadas a convertirse en una oferta anticuada y vieja. Esto tiene un impacto significativo en el negocio de la construcción y la promoción inmobiliaria.
• Artículo 6 (Actividad clasificada): El alquiler turístico se considera una actividad clasificada, sujeta a controles medioambientales, de seguridad y de compatibilidad urbanística. De acuerdo, pero el Ayuntamiento no es muy activo en este sentido, ya que no puede permitirse una tarea tan pesada con el personal limitado con el que cuenta… Es más un deseo que una realidad…
• Artículo 7 (Régimen administrativo – Declaración responsable): La autorización requiere una declaración responsable presentada al cabildo insular. Los requisitos clave incluyen:
  • Certificado de habitabilidad (cédula de habitabilidad).
  • Justificante de no tener deudas fiscales o de servicios públicos.
  • Certificado de eficiencia energética.
  • Características de accesibilidad.
  • No estar clasificado como vivienda protegida.
  • Cumplimiento de las normas comunitarias (comunión horizontal que permite el uso turístico).
  • Normas de seguridad y seguros. Las declaraciones falsas darán lugar a sanciones.

• Artículo 8 (Registro): El cabildo registra la propiedad y emite un número de registro turístico, obligatorio para la publicidad. Como antes.
• Artículo 9 (Cambio de uso): Se debe notificar a los ayuntamientos el cambio de uso residencial a turístico para los registros fiscales/urbanísticos. Siempre se trata de dinero, intentarán cobrar más por la recogida de basuras, el impuesto municipal, etc.
• Artículo 10 (Limitación temporal): Las nuevas declaraciones tienen una validez de 5 años, renovables si persisten las condiciones. Esto evita la explotación comercial indefinida del parque residencial. 
• En cuanto a las nuevas licencias, se puede decir que no se concederán, al menos en La Oliva. Por un lado, el requisito de que las viviendas sean antiguas condicionará el mercado, pero si el Gobierno reconoce que hay 17 000 camas de alquiler vacacional (VV) en La Oliva para una población de unos 30 000 habitantes y prohíbe superar el 10 % de la población total (17 000 – 3000 = 14 000), entonces 14 000 camas quedarán fuera del marco legal (fuera de ordenación). Por otro lado, existe el límite máximo del 10 % de VV en relación con el parque inmobiliario total del municipio y, en este caso, dado que ya partimos de los propios datos del Gobierno con un 21,50 %, este límite nunca se alcanzará y nunca se permitirán nuevas VV.

Otras normas prohíben el uso turístico en infraviviendas e imponen restricciones publicitarias.

Régimen transitorio para las autorizaciones preexistentes

La ley mantiene los alquileres vacacionales existentes (los que operan legalmente o están registrados antes de su entrada en vigor) bajo un régimen transitorio favorable:

• Uso turístico consolidado: Las viviendas con explotación turística previa demostrada (por ejemplo, registradas en virtud del Decreto 113/2015 o con pruebas de alquiler comercial) están exentas del límite de 5 años del artículo 10. Pueden continuar indefinidamente sin restricción temporal, siempre que los propietarios regularicen su situación dentro de los plazos establecidos. Se protegerán los derechos de los antiguos clientes.
• Proceso de regularización:
  • Los propietarios deben presentar una declaración responsable actualizada con los documentos justificativos (por ejemplo, registro previo, certificado de habitabilidad, prueba de 5 años de alquiler residencial, si procede, o contratos que acrediten el uso turístico).
  • En el caso de los edificios más nuevos (posteriores a 2015 en algunos casos), se requiere una prueba adicional de cumplimiento de las normas urbanísticas/turísticas.
  • Plazo: Por lo general, 5 años a partir de la entrada en vigor para la primera ocupación turística en determinados casos; plazos más cortos para la presentación de la documentación.

• Las sanciones en curso o los procedimientos de revocación (en virtud de leyes anteriores, como la Ley 2/2013) pueden archivarse si se demuestra el cumplimiento.
• Se aplican normas especiales en El Hierro, La Gomera y La Palma (menos restrictivas).

Este régimen protege a los operadores legítimos existentes, al tiempo que impide la expansión.

Plazos para las administraciones públicas

La ley impone plazos cortos a las administraciones:

• Los municipios disponen de tres meses para identificar las viviendas turísticas consolidadas y actualizar los registros urbanísticos.
• Los cabildos deben integrar los datos en el Registro General de Turismo y coordinarse con la Ventanilla Única Digital.
• Entre las obligaciones más amplias se incluyen la actualización de los registros y el intercambio de datos entre las autoridades.

Estos plazos tan ajustados (a menudo de 3 a 6 meses) se consideran en general poco realistas, dada la carga administrativa que suponen, lo que probablemente provocará retrasos e incumplimientos en la práctica.

Esto es absurdo; las administraciones no cumplirán estos plazos porque nunca lo hacen, por lo que todo se retrasará…

En resumen, la ley restringe drásticamente los nuevos alquileres vacacionales (exigiendo edificios antiguos, declaraciones y plazos), mientras que exime a la mayoría de los ya existentes con regularización. Esto lleva a las Islas Canarias hacia un modelo más protector de la vivienda.

NOTA. Dado que parece que esta ley ha creado importantes conflictos entre las administraciones implicadas, se esperan nuevas modificaciones de la Ley en el primer trimestre de 2026, lo que representa un claro ejemplo de la falta de diligencia y excelencia de la propia Ley, ya que no parece lógico modificarla tan solo tres meses después de su aprobación.