La loi 6/2025 relative à l’ordonnancement durable de l’usage touristique des logements définit la résidence secondaire et la distingue de la résidence principale, mais la soumet ensuite au même régime restrictif. Cette distinction fait partie de la réalité sociale et implique, de ce fait, un traitement juridique différent en termes de garanties, de fiscalité, de statistiques et de jurisprudence. Peut-on la traiter différemment en matière de location touristique, ou est-il juridiquement possible de la traiter de la même manière qu’une résidence principale ?

Par l’équipe juridique de Lajares Law Offices · Fuerteventura, mars 2026

« Le logement est le lieu où l’on habite, où l’on vit, où l’on réside de manière habituelle, tandis que la pension est le lieu où l’on accueille des hôtes contre rémunération. » — Tribunal suprême espagnol, arrêt 95/2024 du 29 janvier

I. L’éléphant dans la pièce : la résidence secondaire existe, et la loi elle-même le reconnaît

Un élément frappant dans le débat autour de la loi 6/2025 du 10 décembre, adoptée par le Parlement des Canaries, est que tout le monde parle de « logements », mais presque personne ne parle des résidences secondaires. Lorsqu’elles sont mentionnées, leur réalité est souvent minimisée, comme si elles devaient fonctionner comme des résidences principales.

Pourtant, toute personne ayant visité El Cotillo en août ou Costa Calma à Pâques sait qu’une part importante des biens immobiliers dans ces zones n’est ni conçue, ni construite, ni utilisée pour une occupation permanente. Il s’agit de résidences secondaires. Cela a toujours été ainsi.

La loi elle-même reconnaît cette réalité, mais, dans la pratique, elle applique le même régime restrictif sans véritable distinction.

II. Que signifie « logement » selon le Tribunal suprême ?

Le Tribunal suprême espagnol a précisé que le logement, au sens juridique, implique une résidence habituelle et permanente.

Dans son arrêt 95/2024, il établit clairement que l’hébergement touristique ne constitue pas un logement au sens juridique, puisqu’il ne présente ni stabilité ni vocation de résidence.

Ainsi, un bien utilisé de manière occasionnelle — comme un appartement de vacances — n’est pas un « logement » au sens strict, mais une résidence secondaire.

III. La résidence secondaire : une réalité que le législateur ne peut ignorer

L’Espagne compte plusieurs millions de résidences secondaires. Ce phénomène est structurel, ancré dans la réalité économique et sociale.

Aux Canaries, de nombreuses zones ont été développées précisément pour cet usage. Ignorer cette réalité conduit à des incohérences juridiques.

IV. Urbanisme : une distinction inexistante

Le droit de l’urbanisme ne distingue pas entre résidence principale et secondaire. L’usage résidentiel est une catégorie unique.

La loi 6/2025 introduit donc une tension : elle impose une distinction sans modifier le cadre urbanistique existant.

V. La loi est-elle applicable aux résidences secondaires ?

Si l’objectif est de protéger le logement principal, son application aux résidences secondaires est discutable.

Celles-ci ne font pas partie du parc destiné à l’habitation permanente. Dès lors, la justification des restrictions ne s’applique pas de la même manière.

VI. Comment prouver qu’il s’agit d’une résidence secondaire ?

La preuve peut être apportée par divers moyens : Données fiscales, enregistrements administratifs, usage réel du bien.

Conclusion

Le logement, au sens juridique, implique une résidence habituelle. La résidence secondaire ne répond pas à cette définition. La loi elle-même établit cette distinction. L’application d’un régime unique est juridiquement discutable. La résidence secondaire est, par nature, destinée à un usage occasionnel, notamment touristique.