Von der Reservierung bis zur Eintragung im Grundbuch – Schritt für Schritt.

Was ist eine Off-Plan-Immobilie?

Eine Immobilie vom Plan weg (vivienda sobre plano) ist eine Immobilie, die direkt von einem Bauträger erworben wird, bevor der Bau abgeschlossen ist. In vielen Fällen befindet sich das Projekt noch in der Planungsphase oder in den frühen Bauphasen.

Der Kauf einer Immobilie vom Plan aus ermöglicht den Erwerb von Neubauwohnungen, oft mit gestaffelten Zahlungen während der Bauphase und der Möglichkeit, je nach Projektstand die Ausstattung oder den Grundriss selbst zu wählen.

Es ist jedoch wichtig zu verstehen, dass Sie nicht nur eine Immobilie kaufen – Sie gehen eine bauliche, rechtliche und finanzielle Verpflichtung ein, die sorgfältig geprüft werden muss.

Schritt 1: Reservierungsvertrag

Der Prozess beginnt in der Regel mit einem Reservierungsvertrag.

Dies ist ein privates Dokument, das die Immobilie vorübergehend für den Käufer sichert, während die rechtlichen Prüfungen beginnen. Es enthält in der Regel:

• Angaben zum Bauträger
• Projektdetails und Lage
• Beschreibung der Immobilieneinheit
• Kaufpreis
• Reservierungsfrist

In dieser Phase wird eine Reservierungskaution gezahlt, die je nach Bauprojekt üblicherweise zwischen 3.000 € und 10.000 € liegt.

Wichtig: Diese Phase sollte vor der Unterzeichnung immer von einem Anwalt geprüft werden. Die Reservierungsbedingungen können erheblich variieren und möglicherweise nicht rückerstattbare Klauseln enthalten.

Schritt 2: Privater Kaufvertrag

Nach der Reservierung folgt der private Kaufvertrag (contrato privado de compraventa).

Dies ist die wichtigste Vertragsphase vor der Fertigstellung.

Er enthält:

• Vollständige rechtliche Beschreibung der Immobilie
• Genaue Angaben zu bebauter und Nutzfläche
• Grundrisse und Baubeschreibung (memoria de calidades)
• Gesamtpreis und Zahlungsplan
• Bauzeitplan und voraussichtlicher Fertigstellungstermin

Bedingungen im Falle von Verzögerungen oder Änderungen

Zu diesem Zeitpunkt erfolgt in der Regel eine zweite Zahlung, die typischerweise etwa 10 % des Kaufpreises beträgt, abzüglich des bereits geleisteten Reservierungsbetrags.

Eine rechtliche Due-Diligence-Prüfung ist hier unerlässlich:

• Städtebaulicher Status
• Gültigkeit der Baugenehmigung
• Solvenz des Bauträgers
• Versicherungsgarantien
• Bankgarantien für die Zahlungen des Käufers (sofern nach spanischem Recht erforderlich)

Schritt 3: Bauphase

Die Bauzeit beträgt in der Regel zwischen 12 und 24 Monaten, je nach Projekt.

Während dieser Zeit erfolgen die Zahlungen in Raten gemäß dem im Vertrag vereinbarten Zeitplan.

Nach spanischem Recht müssen die Zahlungen des Bauträgers durch finanzielle Garantien (wie Bankgarantien oder Versicherungen) abgesichert sein, um den Käufer im Falle der Nichtfertigstellung zu schützen.

Schritt 4: Fertigstellung und rechtliche Überprüfung

Nach Abschluss der Bauarbeiten sollte Ihr Anwalt vor der Übergabe überprüfen, ob die Immobilie vollständig rechtskonform ist.

Dazu gehört die Überprüfung:

• Endgültige Baugenehmigung (licencia de primera ocupación / entsprechende Bewohnbarkeitsbescheinigung)
• Übereinstimmung zwischen Projekt und endgültiger Bauausführung
• Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad)
• Fehlen rechtlicher oder städtebaulicher Unregelmäßigkeiten

Erst wenn diese Bedingungen erfüllt sind, sollte die Fertigstellung erfolgen.

Schritt 5: Notarielle Urkunde und Eigentumsübertragung

Der letzte Schritt findet vor einem spanischen Notar statt.

Zu diesem Zeitpunkt:

• Wird der Restbetrag bezahlt
• Die öffentliche Kaufurkunde (escritura pública) wird unterzeichnet
• Wird das Eigentum formell übertragen
• Die Immobilie wird im Grundbuch auf Ihren Namen eingetragen

Ab diesem Zeitpunkt sind Sie der rechtmäßige Eigentümer.

Ist es eine gute Idee, eine Immobilie vom Plan weg zu kaufen?

Immobilien ab Plan können folgende Vorteile bieten:

• Zugang zu modernen Neubauten
• Möglicherweise günstige Preise in der Frühphase
• Ratenzahlung während der Bauphase
• Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten (je nach Bauphase)

Von Käufern gewünschte Änderungen oder Ausstattungsverbesserungen sind jedoch oft mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Der entscheidende Vorteil ist die Planung – nicht die Spekulation. Das größte Risiko ist das Fehlen einer rechtlichen Prüfung.

Ist es sicher, in Spanien eine Immobilie vom Plan weg zu kaufen?

Ja – aber nur bei ordnungsgemäßer Abwicklung.

Der Kauf einer Immobilie vom Plan weg in Spanien ist sicher, wenn er durch eine ordnungsgemäße rechtliche Kontrolle, Garantien des Bauträgers und eine umfassende Due-Diligence-Prüfung abgesichert ist.

Ohne rechtliche Überwachung können Risiken wie Verzögerungen, Genehmigungsprobleme oder vertragliche Ungleichgewichte auftreten.

Steuerliche Auswirkungen auf den Kanarischen Inseln

Auf den Kanarischen Inseln unterliegen Neubauimmobilien (vom Plan weg):

• IGIC (kanarische Mehrwertsteuer): tatsächlich 7 % des Kaufpreises – zahlbar in Raten oder bei Fertigstellung, je nach Vertragsgestaltung
• Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados – AJD): 1 % des Kaufpreises (ohne IGIC), zahlbar bei Vertragsabschluss

Die Steuerstruktur kann je nach Käuferprofil und Art der Transaktion variieren.

Lajares Law Offices

Bei Lajares Law Offices begleiten wir internationale Mandanten während des gesamten Kaufprozesses von Neubauprojekten auf Fuerteventura und den Kanarischen Inseln.

Von der Prüfung der Reservierung bis zur endgültigen Eintragung stellen wir sicher, dass jeder Schritt rechtlich abgesichert, transparent und im Einklang mit dem spanischen Immobilienrecht ist.

Mehrsprachig. Lokal. Präzise.

Denn der Kauf einer Immobilie hier sollte sich sicher anfühlen – nicht unsicher.