¿Qué es la Georreferenciación? Los bienes inmuebles a veces “se mueven”.

La Georreferenciación y la inscripción de la base gráfica persigue la delimitación precisa de la finca registral con el objeto de incrementar la seguridad jurídica y reducir los costes económicos. Es decir, persigue la ubicación de un punto concreto sobre la superficie terrestre utilizando para esta ubicación las coordenadas del mapa y con esta medición e identificación, incorporarla al Registro de la Propiedad.

Hemos visto muchas veces como inmuebles, que por naturaleza son inamovibles, se “mueven” en el plano catastral, como por arte de magia, hacia un lado o hacia el otro, alterando los linderos, superficies y demás elementos que se presumen fijos.

En muchos casos los linderos de una propiedad suelen ser muros que se aprecian a simple vista, pero en el catastro se muestran desplazados y no se corresponden con la realidad. Pero, por supuesto, también existen fincas sin muros, con lo que se nos hará mucho más difícil interpretar los límites de nuestra finca y agradeceremos que tengamos unas coordenadas que nos marquen este límite, ya que pueden ser motivo de conflicto.

Por poner un ejemplo, imaginad que compramos una finca donde vemos los muros bien delimitados, un jardín espacioso y al parecer todo ordenado. Resulta que el vecino de al lado ha procedido a inscribir la base gráfica de su finca y al realizarlo vemos que la misma se come “teóricamente” la mitad de nuestro jardín. Como nuestra parcela no consta georreferenciada ni inscrita en su base gráfica, no tendremos argumentos jurídicos con lo que podamos defenderlo, mientras que si hubiésemos inscrito la base gráfica tendríamos garantías de que esa mitad de jardín es nuestro.

Otro ejemplo simple sería éste; comenzamos nuestro proyecto sobre una finca no georreferenciada y sin límites claros. Es decir, sin muros o linderos aparentes, indicándonos que los lindes son unos cualquiera. Empezamos a construir sobre ese suelo acorde a la ordenanza vigente, respetando los parámetros establecidos e invirtiendo dinero y tiempo en este boceto pensando que todo fluye de manera correcta. Pero el vecino, reclama que nuestro límite no estaba donde pensábamos; que se sitúa unos metros más distantes y que esos metros de suelo con los que contábamos, son suyos. Si nuestra finca no está debidamente inscrita en cuanto a su base gráfica y la del vecino sí, puede que nos obliguen a demoler todo el proyecto y perder todo lo que hasta ese momento habremos hecho, lamentablemente. Si, por el contrario, la georreferenciación y la inscripción de la base gráfica se ha realizado sobre esa finca, podremos decirle al vecino que el límite de la finca está inscrito y registrado y que ese suelo consta como nuestro. Por lo tanto, seguiremos con el proyecto adelante además de poder recomendarle al vecino la georreferenciación o que se busque un buen abogado. Va a tener muy complicado ganar o apropiarse de ese terreno.

¿POR QUÉ PERSEGUIMOS LA GEORREFERENCIACIÓN? LOS TÍTULOS DE PROPIEDAD NO AYUDAN y EL CATASTRO TAMPOCO. QUEREMOS TENER LA CERTEZA DE LO QUE POSEEMOS.

Cada vez nos encontramos con más conflictos entre colindantes por la porción de terreno que le pertenece a cada uno. Y es muy difícil, a la vista de la descripción literal que hacen los títulos de propiedad, conocer exactamente dónde están tus linderos.

Además, añadimos el problema de que el Catastro, nombrado anteriormente, que es un registro administrativo en el que se incluyen planos, en muchos casos refleja las propiedades con unas delimitaciones que no se corresponden en absoluto con la realidad.

Por decirlo de alguna manera, el muro que ves por tu ventana y que delimita tu parcela, probablemente no se plasme en la posición en la que está en el plano catastral y se encuentre desplazado.

Así que, a la hora de comprar o vender una vivienda o parcela, nos tranquilizará saber la delimitación exacta de nuestra parcela, al igual que si ya poseemos una, querremos la certeza de que ese terreno efectivamente nos pertenece y que no será objeto de apropiaciones de vecinos y colindantes.

Entonces, de manera resumida, la inscripción formal y expresa de la delimitación georreferenciada de la finca gozará de ventajas económicas y por supuesto, ventajas en cuanto a seguridad jurídica.

SEGURIDAD JURÍDICA QUE TE GARANTIZA LA GEORREFERENCIACIÓN Y LA INSCRIPCIÓN DE LA BASE GRÁFICA.

En cuanto a la seguridad jurídica, todo titular registral, por el mero hecho de serlo gozará de manera automática y gratuita de una importantísima protección legal, que, a diferencia de la que pueda obtener de los órganos judiciales, es incondicionada, instantánea, gratuita y opera de oficio en interés del titular. Es decir, si posees tu finca georreferenciada y se matricula una finca colindante, no podrá coincidir la delimitación y te asegurarás de que tu finca inscrita quede intacta, a no ser que estés de acuerdo con la delimitación fijada por el vecino.

Con ello relacionado, el titular registral de la finca siempre la poseerá ya que “a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo” y “será mantenido en su adquisición”.

VENTAJAS ECONÓMICAS QUE TE PROPORCIONA LA GEORREFERENCIACIÓN Y LA INSCRIPCIÓN DE LA BASE GRÁFICA

Junto a esas ventajas jurídicas que te proporciona la georreferenciación, como dicho, también resaltan ventajas económicas; la finca aumenta su “valor de uso” debido a que no será fácil perturbarla, aumentará el “valor en venta” ya que el precio será mayor que si la finca no estuviese delimitada, aumenta el “valor en garantía” porque conseguir financiación será más fácil al tenerla georreferenciada y así también registrada,  y también aumenta el “valor de subasta” ya que la probabilidad de mejores ofertas en una propiedad georreferenciada es notable. Importante es nombrar aquí también, que una finca que consta georreferenciada será respetada por la administración pública cuando la expropie o reordene en el planeamiento.

EL PROCESO PARA INSCRIBIR UNA BASE GRÁFICA.

LA GEORREFERENCIACIÓN Y LA INSCRIPCIÓN DE LA BASE GRÁFICA COMO FORMA DE EVITAR CONFLICTOS.

En el proceso de Georreferenciar e inscribir la base gráfica es un proceso por el cual tu finca queda delimitada y registrada con sus coordenadas correspondientes para que sea prácticamente inamovible y nadie pueda quitarte unos metros de tu terreno.

En este proceso ya se pueden intuir ciertos conflictos con tus vecinos y puede que durante la tramitación de estos se generen oposiciones a la inscripción en la forma que deseamos, y por ello es necesario y tan importante estar bien asesorado. Puede ocurrir que algunos de los colindantes se opongan a tu inscripción sin fundamento alguno intentando obstaculizar tus derechos.

En esos momentos es necesario estar bien asesorado por profesionales que conozcan la legislación y se asesoren de técnicos en topografía (Geómetras). En LAJARES LAW OFFICES tenemos un el mejor equipo.

ALL YOU NEED IS LAW si quieres evitar que los terrenos de los vecinos crezcan y se muevan hacia tu propiedad.