Le marché immobilier des Îles Canaries connaît un tournant majeur. Les prix continuent d’augmenter fortement, tandis que la nouvelle législation transforme le secteur des locations touristiques, créant à la fois opportunités et défis pour les investisseurs, promoteurs et propriétaires. Chez Lajares Law Offices, nous suivons de près ces évolutions pour guider nos clients dans ce contexte en constante mutation.

Tendances des prix – Croissance exceptionnelle.

Le marché de l’occasion a connu une hausse remarquable, avec des prix moyens de 3 084–3 325 € par mètre carré et des augmentations annuelles de 13 à 19 %, la deuxième plus forte des 20 dernières années.

Variations clés par localisation :

• Puerto del Rosario : +6,5 %
• La Oliva : +31,1 %
• Arrecife : +24 %
• Las Palmas : +14,4 %

Les zones côtières touristiques telles que Costa Adeje et Maspalomas continuent d’afficher les prix les plus élevés, tandis que l’intérieur offre des points d’entrée plus abordables pour investisseurs et acheteurs.

Nouvelle loi sur les locations touristiques – Changement réglementaire majeur.

La Loi 6/2025, en vigueur depuis le 13 décembre 2025, restructure profondément le marché des locations touristiques. Points principaux :

Restrictions clés :

• Maximum 10 % des logements par municipalité pour les locations touristiques (20 % à La Palma, La Gomera et El Hierro).
• Moratoire de cinq ans pour les nouvelles autorisations, le temps que les municipalités développent leurs plans d’urbanisme.
• Les logements neufs ne peuvent être loués à des fins touristiques avant 10 ans après leur construction.
  Les locations touristiques sont désormais considérées comme activités économiques, soumises à la planification urbaine et à la réglementation spécifique.
  

Application et sanctions :

• Les infractions peuvent entraîner des amendes de 15 000 à 150 000 €, y compris pour publicité sans numéro d’enregistrement.
• Toutes les locations doivent être enregistrées avant mi-2026.
• Les autorités municipales doivent autoriser expressément l’usage touristique, et les licences existantes ne garantissent pas la continuité.

Cette réglementation reflète la pression sociale et politique visant à protéger l’accès au logement, tout en conciliant tourisme et cohabitation urbaine.

Structure du marché – Contraintes d’offre.

Le marché fait face à un déséquilibre structurel :

• La demande reste élevée, portée par acheteurs locaux et internationaux.
  Le manque de terrains et de nouvelles constructions limite l’autorégulation du marché.
• Seules 2 782 nouvelles habitations ont été construites en 2022, avec presque aucun logement social en 2020–2021.

Cette limitation de l’offre, combinée à un tourisme robuste, maintient la pression sur les prix et accroît la concurrence pour le logement résidentiel.

Implications pour l’investissement en 2026.

Investisseurs en locations touristiques :

• Les biens avec licences existantes ont une valeur importante, mais leur continuité dépend de la planification urbaine et de la consolidation des droits touristiques.
• Les nouvelles acquisitions sont strictement limitées pendant le moratoire.
• Les copropriétés peuvent veto l’activité touristique dans leurs immeubles.

Investisseurs en logement résidentiel ou location longue durée :

• La demande reste forte en raison de la pénurie de logements.
• Les taux de vacance à long terme sont très faibles (2–4 % dans les zones à forte demande).
• Certains logements perdant leur licence touristique pourraient être convertis en location résidentielle, renforçant ce segment.

Promoteurs :

• La construction neuve ne peut pas être destinée à un usage touristique pendant 10 ans, ce qui recentre l’activité sur le logement résidentiel et la location longue durée.

Les stratégies de développement doivent s’aligner sur la planification urbaine et les objectifs de logement durable.

Contexte économique.

Le tourisme reste solide, avec plus de 10,3 millions de visiteurs internationaux entre janvier et août 2025, générant environ 15 milliards d’euros pour l’économie des Canaries.

Cependant, l’accès au logement pour les résidents, en particulier les jeunes, reste un défi majeur, motivant les réformes réglementaires et les plans municipaux en cours.

Résumé :

2026 sera une année de transition pour le marché immobilier canarien :

• Incertitude réglementaire avec la mise en œuvre de la nouvelle loi sur les locations touristiques.
• Pression continue sur les prix en raison de l’offre limitée.
• Réorientation des stratégies d’investissement, s’éloignant des locations touristiques de courte durée pour se concentrer sur le résidentiel et la location longue durée.

Chez Lajares Law Offices, nous proposons un conseil spécialisé pour propriétaires, investisseurs et promoteurs, afin de naviguer dans cet environnement complexe, garantir le respect de la législation et tirer parti des opportunités du marché.

Sources : Green-acres, La Voz de Lanzarote, La Voz de Lanzarote, Green-acres, Canarias-Travel24, Garrigues, Nieuwbouwtenerife, Canarian Weekly, Simon Sananes, Investropa, Tourism Review