La loi 6/2025, promulguée le 10 décembre 2025, réglemente l’utilisation touristique des logements résidentiels (viviendas de uso turístico ou locations de vacances) aux îles Canaries. Elle donne la priorité à la protection de l’accès au logement habituel, en distinguant l’utilisation touristique (commerciale et temporaire) de l’utilisation résidentielle (stable et permanente). La loi limite les nouvelles locations de vacances dans les zones résidentielles afin de lutter contre la pénurie de logements, la spéculation et le surtourisme, tout en appliquant des règles plus strictes dans les îles les plus touchées (Tenerife, Grande Canarie, Lanzarote, Fuerteventura) que dans celles qui le sont moins (El Hierro, La Gomera, La Palma).

Principales dispositions et exigences relatives aux logements touristiques

• Article 1 (Objet et champ d’application) : La loi régit la location touristique commerciale de logements entièrement meublés commercialisés par le biais de canaux touristiques. Elle vise à trouver un équilibre entre le tourisme, le droit au logement et la durabilité. Ce n’est pas vrai, car la loi vise à protéger l’industrie hôtelière et n’a aucune incidence sur le droit au logement…, mais c’est la couverture politique.
• Article 3 (Usage résidentiel) : Les terrains résidentiels doivent servir à satisfaire les besoins habituels en matière de logement. L’usage touristique est incompatible, car il est commercial et non résidentiel. À mon avis, la loi ne fait pas de distinction entre les résidences principales et les résidences secondaires, alors que la réalité aux îles Canaries est que bon nombre des logements construits sont destinés à être des résidences secondaires et non des résidences permanentes. D’une part, il existe des maisons haut de gamme qui ne peuvent pas être considérées comme des logements abordables et, d’autre part, les appartements en bord de mer ne répondent pas à toutes les exigences de confort et d’habitabilité pour être considérés comme des logements adaptés à une famille avec des enfants, par exemple.
• Article 4 (Pouvoirs en matière d’urbanisme) : Les municipalités interdisent généralement l’utilisation touristique dans les zones résidentielles par le biais d’instruments d’urbanisme, n’autorisant des exceptions qu’avec une justification solide (par exemple, une faible pression immobilière). Les nouvelles locations sont largement interdites dans les zones saturées. Il reste encore beaucoup de chemin à parcourir pour voir si elles agissent en conséquence, car nous savons tous que l’urbanisme est généralement chaotique et prend beaucoup d’années… La Oliva planifie depuis 2000 et souhaite changer cela depuis lors, sans succès.
• Article 5 (Exigences directes – Âge minimum) : Les logements doivent avoir au moins 10 ans (à compter du premier certificat d’occupation) dans les îles à forte tension, ou 5 ans dans les autres. Des exemptions s’appliquent aux nouvelles constructions dans les zones touristiques autorisées ou aux propriétés rénovées dans le cadre de programmes spécifiques. Les logements protégés (VPO) ne peuvent pas être utilisés à des fins touristiques. Il est incroyable que la loi interdise que les nouveaux logements soient adaptés à la location de vacances. La loi exige qu’ils aient au moins 10 ans, et sachant qu’entre 2006 et 2015, pratiquement aucune maison n’a été construite aux Canaries en raison de la crise, cela signifie que les seules habitations éligibles à une licence de location de vacances (VV) sont des logements obsolètes, inefficaces, ne répondant à aucun critère de durabilité, condamnés à devenir une offre dépassée et vieillissante. Cela a un impact significatif sur le secteur de la construction et de la promotion immobilière.
• Article 6 (Activité classée) : La location touristique est considérée comme une activité classée, soumise à des contrôles environnementaux, de sécurité et de compatibilité urbaine. D’accord, mais la mairie n’est pas vraiment active dans ce domaine, car elle ne peut pas se permettre une telle charge de travail avec le personnel limité dont elle dispose… C’est plus un souhait qu’une réalité…
• Article 7 (Régime administratif – Déclaration responsable) : L’autorisation nécessite une declaración responsable (déclaration responsable) soumise au conseil insulaire (cabildo). Les principales exigences sont les suivantes :
  • Certificat d’habitabilité (cédula de habitabilidad).
  • Preuve de l’absence de dettes fiscales/de services publics.
  • Certificat d’efficacité énergétique.
  • Caractéristiques d’accessibilité.
  • Absence de statut de logement protégé.
  • Respect des règles communautaires (accord de propriété horizontale autorisant l’usage touristique).
  • Normes d’assurance et de sécurité. Les fausses déclarations entraînent des sanctions.

• Article 8 (Enregistrement) : Le cabildo enregistre le bien immobilier et délivre un numéro d’enregistrement touristique, obligatoire pour la publicité. Comme auparavant.
• Article 9 (Changement d’usage) : les municipalités doivent être informées du passage d’un usage résidentiel à un usage touristique pour les registres fiscaux/urbains. C’est toujours une question d’argent, ils essaieront de facturer plus pour la collecte des ordures, la taxe d’habitation, etc.
• Article 10 (Limitation temporelle) : Les nouvelles déclarations sont valables pendant 5 ans, renouvelables si les conditions persistent. Cela empêche l’exploitation commerciale indéfinie du parc immobilier résidentiel. 
• En ce qui concerne les nouvelles licences, on peut dire qu’elles ne seront pas accordées, du moins à La Oliva. D’une part, l’exigence selon laquelle les logements doivent être anciens conditionnera le marché, mais si le gouvernement reconnaît qu’il y a 17 000 lits en location saisonnière (VV) à La Oliva pour une population d’environ 30 000 habitants et interdit de dépasser 10 % de la population totale (17 000 – 3 000 = 14 000), alors 14 000 lits se trouveront en dehors du cadre légal (fuera de ordenación). D’autre part, il existe une limite maximale de 10 % de VV par rapport au parc immobilier total de la commune, et dans ce cas, puisque nous partons déjà des données du gouvernement lui-même avec 21,50 %, cette limite ne sera jamais atteinte et aucune nouvelle VV ne sera jamais autorisée.

D’autres règles interdisent l’utilisation touristique dans les infraviviendas (logements insalubres) et imposent des restrictions en matière de publicité.

Régime transitoire pour les autorisations préexistantes

La loi maintient les locations de vacances existantes (celles qui fonctionnent légalement ou qui sont enregistrées avant l’entrée en vigueur) dans le cadre d’un régime transitoire favorable :

• Usage touristique consolidé : les logements dont l’exploitation touristique antérieure est prouvée (par exemple, enregistrés en vertu du décret 113/2015 ou avec preuve de location commerciale) sont exemptés de la limite de 5 ans prévue à l’article 10. Ils peuvent continuer indéfiniment sans restriction temporelle, à condition que les propriétaires se mettent en règle dans les délais impartis. Les anciens clients verront leurs droits protégés.
• Processus de régularisation :
  • Les propriétaires doivent soumettre une déclaration responsable mise à jour accompagnée de pièces justificatives (par exemple, enregistrement préalable, certificat d’habitabilité, preuve de location résidentielle pendant 5 ans le cas échéant, ou contrats attestant de l’utilisation touristique).
  • Pour les bâtiments plus récents (postérieurs à 2015 dans certains cas), une preuve supplémentaire de conformité aux règles urbanistiques/touristiques est requise.
  • Délai : généralement 5 ans à compter de l’entrée en vigueur pour la première occupation touristique dans certains cas ; délais plus courts pour la soumission des documents.

• Les sanctions en cours ou les procédures de révocation (en vertu de lois antérieures telles que la loi 2/2013) peuvent être archivées si la conformité est démontrée.
• Des règles spéciales s’appliquent à El Hierro, La Gomera et La Palma (moins restrictives).

Ce régime protège les opérateurs légitimes existants tout en empêchant toute expansion.

Délais pour les administrations publiques

La loi impose des délais courts aux administrations :

• Les municipalités disposent de trois mois pour identifier les logements touristiques consolidés et mettre à jour les registres urbains.
• Les Cabildos doivent intégrer les données dans le registre général du tourisme et se coordonner avec le guichet unique numérique.
• Les obligations plus générales comprennent la mise à jour des registres et le partage des données entre les autorités.

Ces délais serrés (souvent de 3 à 6 mois) sont largement considérés comme irréalistes compte tenu des charges administratives, ce qui risque d’entraîner des retards et des cas de non-conformité dans la pratique.

C’est absurde ; les administrations ne respecteront pas ces délais, car elles ne le font jamais, donc tout sera retardé…

En résumé, la loi restreint fortement les nouvelles locations de vacances (en exigeant des bâtiments anciens, des déclarations et des délais) tout en accordant une clause d’antériorité à la plupart des locations existantes avec régularisation. Elle oriente les îles Canaries vers un modèle plus protecteur en matière de logement.

REMARQUE. Comme cette loi semble avoir créé des conflits majeurs entre les administrations concernées, de nouvelles modifications de la loi sont attendues au premier trimestre 2026, ce qui constitue un exemple clair du manque de diligence et d’excellence de la loi elle-même, car il ne semble pas logique de la modifier trois mois seulement après son adoption.