Le 14 août 2026, la Loi 7/2026 du 31 juillet a été publiée au Bulletin officiel des Canaries. Parmi d’autres mesures, cette nouvelle loi modifie la Loi 6/2025 du 10 décembre relative à la réglementation durable de l’usage touristique des logements (LOSUTV) et introduit plusieurs changements importants concernant les locations touristiques (viviendas vacacionales ou VV) aux îles Canaries.

Nous résumons ci-dessous certaines des modifications susceptibles d’être particulièrement importantes pour les propriétaires.

Nouveau délai pour les VV existantes concernant la déclaration préalable des activités classées.

Les propriétaires ayant présenté leur demande de début d’activité de location touristique (« Declaración responsable de inicio de actividad ») avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, mais qui n’ont pas encore présenté la déclaration préalable requise concernant les activités classées auprès de leur mairie, ou qui doivent encore compléter leur demande initiale, disposent désormais d’un délai jusqu’au 31 juillet 2027 pour le faire.

Cette déclaration devra être accompagnée de certains documents, notamment de justificatifs relatifs à la situation urbanistique du bien ainsi que d’un rapport technique attestant du respect des exigences applicables aux activités classées.

Ce point est important, car le dépôt de cette déclaration peut conduire la mairie à vérifier si le bien respecte les règles urbanistiques et réglementaires applicables.

Pour cette raison, Lajares Law Offices recommande de ne pas déposer ces documents dans la précipitation, mais d’attendre au moins le début de l’année 2027, car des modifications sont encore possibles. Nous continuerons à vous informer de toute évolution à ce sujet.

Location touristique ou location saisonnière : la nouvelle présomption des 31 jours.

L’une des modifications les plus importantes concerne la distinction entre l’hébergement touristique et les véritables locations saisonnières ou temporaires.

En vertu de la nouvelle réglementation, une location est présumée constituer un hébergement touristique — sauf preuve contraire — lorsque l’une des circonstances suivantes est remplie :

• le logement est annoncé ou commercialisé par l’intermédiaire d’un canal d’offre touristique, notamment une plateforme de réservation, une agence de voyages, une centrale de réservation ou un intermédiaire similaire en ligne ; ou
• un logement à usage résidentiel est mis à disposition pour une période continue de 31 jours ou moins, une ou plusieurs fois au cours de la même année.

Cette modification est particulièrement importante pour les propriétaires proposant des locations de courte durée pour des raisons qui ne sont pas liées au tourisme.

Par exemple, une personne peut louer un logement pendant trois semaines parce qu’elle travaille temporairement sur l’île, suit un traitement médical, étudie ou doit y séjourner temporairement pour une autre raison réelle. La courte durée du séjour ne signifie pas nécessairement qu’il s’agit d’une location touristique, mais le propriétaire doit désormais être en mesure de démontrer la finalité non touristique de la location.

La législation fait expressément peser cette responsabilité sur le bailleur. Pour les locations de 31 jours ou moins, le bailleur doit demander au locataire des informations concernant le motif justifiant son besoin d’hébergement temporaire et le lien entre ce motif et la durée prévue du séjour. Ce motif doit être expressément indiqué dans le contrat de location.

En d’autres termes, le simple fait de qualifier un contrat de « location saisonnière » ne sera pas nécessairement suffisant. Le motif réel justifiant l’occupation temporaire devra être identifié et documenté.

Cette question est particulièrement importante, car la réglementation touristique modifiée prévoit également des infractions concernant les contrats de courte durée lorsque le motif requis pour justifier le séjour temporaire n’a pas été correctement obtenu ou mentionné.

Que se passe-t-il avec une VV en cas de décès du propriétaire ?

La réforme introduit également une exception importante en matière de succession.

En principe, le statut d’usage touristique consolidé cesse de produire ses effets lorsque la propriété du bien est transférée. Toutefois, lorsque le logement est transmis par succession et que le défunt était à la fois propriétaire du bien et titulaire de la demande de début d’activité de location touristique (« Declaración responsable de inicio de actividad »), le nouveau propriétaire peut notifier le changement de titulaire au Cabildo insulaire compétent.

L’héritier pourra alors poursuivre l’activité de location touristique pendant une durée maximale de 10 ans à compter de la date de la transmission successorale. Les transmissions ultérieures mortis causa ne permettent ni de recommencer ni de prolonger cette période de 10 ans.

Cette exception concerne donc spécifiquement les transmissions mortis causa et ne doit pas être confondue avec la vente du bien, à laquelle ce même mécanisme ne s’applique pas.

Usage touristique occasionnel : jusqu’à 15 jours par an.

Une autre nouveauté est la possibilité d’autoriser un usage touristique occasionnel de logements résidentiels pendant un maximum de 15 jours par an, dans certaines circonstances.

Les instruments d’urbanisme pourront autoriser ce type d’hébergement touristique temporaire lorsqu’une augmentation exceptionnelle de la demande est liée, par exemple, à :

• des fêtes officiellement reconnues d’intérêt touristique ;
• des événements ou activités d’intérêt général ;
• des manifestations culturelles, sociales ou sportives ; ou
• des compétitions ou autres événements d’importance particulière.

Dans ces situations, l’usage touristique occasionnel ne sera pas considéré comme une activité classée et le bien pourra conserver son usage résidentiel.

Cela ne signifie toutefois pas que le logement pourra simplement être loué à des touristes pendant 15 jours sans autres formalités.

Avant le début de l’activité, le propriétaire ou l’exploitant devra présenter la « Declaración responsable de inicio de actividad » correspondante, en précisant notamment les périodes pendant lesquelles le logement sera commercialisé — sans dépasser 15 jours au total — ainsi que la fête, l’activité ou l’événement spécifique justifiant cet usage touristique temporaire.

Que doivent faire les propriétaires de locations touristiques ?

Les modifications introduites par la Loi 7/2026 clarifient certains aspects de la réglementation, mais instaurent également de nouvelles obligations et présomptions que les propriétaires doivent prendre au sérieux.

Nous attirons tout particulièrement votre attention sur le nouveau délai du 31 juillet 2027 concernant la déclaration préalable des activités classées.

Chez Lajares Law Offices, nous suivons de près toutes les évolutions dans ce domaine et continuerons à vous informer de toute modification importante.

Cet article est fourni uniquement à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Chaque bien et chaque situation particulière doivent faire l’objet d’une analyse individuelle.